- •Розділ і. Законодавство про нерухомість
- •1. Загальні принципи та визначення основних правових термінів
- •1.1. Поняття законодавства та системи права в області нерухомості
- •1.2 Загальна характеристика цивільного законодавства
- •1.2.1 Поняття й структура цивільного законодавства
- •1.2.2 Дія цивільного законодавства у часі, просторі і за колом осіб
- •1.2.3. Застосування цивільного законодавства за аналогією
- •1.2.4 Роль судової практики в удосконаленні, тлумаченні та застосуванні цивільного законодавства
- •1.2.5 Підстави виникнення цивільних прав і обов'язків
- •1.2.6 Захист цивільних прав і інтересів
- •2. Цивільне законодавство закордонних країн
- •2.1 Основні риси права з нерухомості (цивільного права) зарубіжних країн
- •2.1.1 Основні цивільно-правові системи сучасності
- •2.1.2. Романо-германська (континентальна) система
- •2.1.3. Англо-американська система
- •2.1.4. Загальна характеристика інших цивільно-правових систем
- •2.2 Порівняльне право з нерухомості (цивільне право) зарубіжних країн відповідно до цивільно-правових інститутів
- •2.2.1 Суб'єкти цивільних правовідносин у цивільному праві закордонних країн
- •2.2.2 Право власності та речові права
- •2.2.3 Договірне (контрактне) право
- •3. Цивільні правовідносини в області нерухомості
- •3.1. Поняття й особливості цивільних правовідносин
- •3.2. Здійснення цивільних прав
- •3.3. Захист цивільних прав
- •3.4. Відповідальність у цивільному праві
- •4. Суб'єкти цивільних прав в області нерухомості
- •4.1. Поняття суб'єктів цивільних прав та їх класифікація
- •4.2. Фізичні особи як суб’єкти прав на нерухомість
- •4.2.1. Правоздатність і дієздатність фізичної особи
- •4.2.2. Фізична особа як суб'єкт підприємницької діяльності
- •4.3. Юридичні особи як суб'єкти прав на нерухомість
- •4.3.1. Види юридичних осіб
- •4.3.2. Правоздатність та дієздатність юридичної особи
- •4.3.3. Філії та представництва юридичних осіб
- •4.3.4. Порядок припинення юридичної особи
- •4.4. Держава і територіальні громади як суб’єкти цивільних правовідносин
- •4.4.1. Поняття й ознаки держави й територіальних громад як суб'єктів цивільних прав
- •4.4.2. Участь держави й територіальних громад у цивільних правовідносинах і їх правові форми
- •5. Об'єкти цивільних прав в області нерухомості
- •5.1. Поняття об'єктів цивільних прав
- •5.2. Речі як об'єкти цивільних прав. Майно
- •5.3 Поняття нерухомого майна (нерухомості)
- •5.4 Види нерухомості та їх характеристики як об’єктів цивільних прав
- •5.5 Державна реєстрація прав на нерухомість
- •6. Підстави виникнення, зміни та припинення цивільних правовідносин в області нерухомості
- •6.1. Поняття підстави виникнення, зміни та припинення цивільних правовідносин в області нерухомості
- •6.2. Поняття юридичного факту
- •6.3. Класифікація юридичних фактів
- •6.4 Правочини
- •6.5 Представництво і довіреність
- •6.6 Строки та терміни. Позовна давність у цивільному праві
- •7. Право власності на нерухомість
- •7.1 Поняття права власності
- •7.2 Способи набуття і припинення права власності
- •7.2.1 Право власності на землю (земельну ділянку)
- •7.2.2 Право власності на житло
- •7.3 Право приватної власності
- •7.4 Право державної власності на нерухомість
- •7.5 Право комунальної власності
- •7.6 Право власності на землю українського народу
- •7.7 Право спільної власності
- •7.7.1. Право спільної часткової власності
- •7.7.2 Право спільної сумісної власності
- •7.7.3. Особливості права спільної власності на землю
- •8. Інші речові права
- •8.1. Поняття та види інших речових прав
- •8.2. Ознаки інших речових прав
- •8.3. Правове регулювання речових прав на чуже майно
- •8.3.1 Право володіння чужим майном
- •8.3.2 Право користування чужим майном (сервітут)
- •8.3.3 Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)
- •8.3.4 Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)
- •8.4 Правове регулювання інших речових прав
- •8.5. Співвідношення права власності та інших речових прав
- •9. Обмеження прав на землю
- •9.1. Поняття обмежень та обтяжень прав на землю
- •9.2 Класифікація обмежень прав на землю
- •9.3 Правове регулювання обмежень прав на землю
- •10. Захист права власності
- •10.1 Основні засади захисту права власності
- •10.2. Система цивільно-правових засобів захисту права власності
- •10.3 Віндикаційний позов
- •10.4. Негаторний позов
- •10.5. Позов про визнання права власності
- •11. Спадкування нерухомості
- •11.1 Загальні положення про спадкування
- •11.2. Спадкування за заповітом
- •11.3. Спадкування за законом
- •11.4. Здійснення права на спадкування
- •11.5. Оформлення права на спадщину
- •11.6. Спадковий договір
- •12. Зобов'язальні права на нерухомість
- •12.1 Загальні положення про зобов'язання
- •12.2 Цивільно-правовий договір
- •12.3 Виконання зобов'язань
- •12.4 Способи забезпечення виконання зобов'язань
- •12.5 Припинення зобов'язань
- •13. Види договірних зобов'язань стосовно нерухомості
- •13.1 Загальні положення щодо набуття права власності на нерухомість
- •13.2 Договір купівлі-продажу
- •13.2.1 Поняття та зміст договору купівлі-продажу
- •13.2.2 Купівля-продаж земельних ділянок
- •13.2.3 Перехід права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і споруд
- •13.2.4 Особливості набуття за цивільно-правовими угодами земельних ділянок державної та комунальної власності
- •13.2.5 Купівля-продаж житлових будинків (квартир)
- •13.3 Договір міни
- •13.4 Договір дарування
- •13.5 Договір ренти
- •13.6 Договір довічного утримання (догляду)
- •13.7 Договір найму (оренди)
- •13.7.1 Загальні положення
- •13.7.2 Договір оренди (суборенди) земельних ділянок
- •13.7.3 Договір найму (оренди) житла
- •13.8 Договір застави (іпотеки) нерухомого майна
- •13.9 Договір управління майном
- •13.10 Договір страхування
- •13.10.1 Загальні положення
- •13.10.2 Особливості страхування земельних ділянок
- •Список літератури Перелік нормативно-правових актів
- •Авторські видання
13.2.2 Купівля-продаж земельних ділянок
Низка норм ЗКУ (зокрема, ст. 130) передбачають можливість купівлі-продажу земельних ділянок. Ч. 1 ст. 131 ЗКУ передбачає можливість набуття права власності на земельні ділянки на підставі таких цивільно-правових угод, як міна, рента, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. ЗКУ передбачає, що укладення таких угод здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ (ч. 2 ст. 131).
Ст. 132 ЗКУ встановлює, що має бути зазначено в угодах про відчуження земельних ділянок незалежно від їх виду.
Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації» (ч.1, ч. 4 ст. 132 ЗКУ). Відповідно до положень ЦКУ (ст. ст. 210, 657 та ін.) правочини щодо відчуження нерухомого майна (у т. ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної реєстрації, яка на даний час проводиться відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів (Постанова КМУ від 26.05.2004р. №671). Державна реєстрація правочинів здійснюється одночасно із нотаріальним посвідченням правочину, хоча ч. 2 ст. 210 ЦКУ вимагає, щоб порядок реєстрації був установлений законом. Як було зазначено раніше, нова концепція реєстрації прав згідно ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004р. передбачає запровадження на всій території України з 01.01.2013р. державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень в єдиному Державному реєстрі.
Мораторій на відчуження окремих різновидів земель. У п. 15 Перехідних положень ЗКУ (в ред. ЗУ № 4174-17 від 20.12.2011) передбачено, що до набрання чинності закону України про ринок земель, але не раніше 1 січня 2013 року, не допускається: купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб.
На думку фахівців, мораторій суперечить ст. 41 Конституції України та § 1 ст. 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки за відсутності правомірного суспільного інтересу та без будь-якого відшкодування позбавляє власників можливість отримувати економічний ефект від їхнього майна.
Процедура виникнення права власності за угодою. Загальна процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:
Укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрацію (ч. ч. 1,4 ст. 132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується ЗУ «Про нотаріат» від 02.09.1993р., Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою Міністерством юстиції України наказом від 03.03.2004р. № 20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається на даний час при її нотаріальному посвідченні.
Реєстрацію права власності відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Саме з моменту такої реєстрації виникає право власності на земельну ділянку (ст. 125 ЗКУ).
Але на даний час ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не діє, оскільки відсутній механізм його реалізації. Натомість, відповідно до статті 125 чинного ЗКУ, право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки. У свою чергу, реєстрація земельних ділянок проводиться відповідно до ст. 202 ЗКУ.
При відчуженні земельної ділянки реєстрація земельних ділянок повинна відбуватися у Поземельній книзі. Ці питання на даний час врегульовано такими нормативно-правовими актами:
ПКМ від 06.05.2009р. № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку»,
ПКМ від 09.09.2009р. № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі»,
наказ Держкомзему «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель» від 02.07.2003р. № 174.
Слід пам´ятати, що ч. 1 ст. 130 обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути:
а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;
б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.
Проте на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.
Також передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення: його мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.
Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) урегульовані ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».