2. Визначення додаткових витрат

Перелік будівельних матеріалів, виробів, послуг і робіт, використаних при виробництві робіт в квартирі, наведено в табл. 4.

Таблиця 4

Матеріальні витрати на благоустрій квартири

Матеріали	Кількість	Площа	Вартість одиниці, грн.	Повна вартість, грн.	Вартість установки, % від вартості матеріалів	Вартість матеріалів з установкою
Металеві двері	1		3000		50
Ручка+замок	1		180		50
Двері міжкімнатні	3		1500		50
Ручки дверні	3		45		50
Вимикачі	7		10		50
Шпалери для стелі (рулонів)	20		120		60
Шпалери для стін	28		80		60
Фарба	2		45		60
Плитка*		39,5	120		100
Загальна вартість матеріалів з урахуванням установки

* - окрім наведених студентом можуть бути додатково розраховані будь-які види робіт з благоустрою квартири

Після визначення загальних витрат на благоустрій квартири, необхідно розрахувати вартість квартири з урахуванням понесених витрат:

Нова вартість = початкова вартість квартири + витрати на благоустрій

квартири (3)

3. Визначення величини накопиченого зносу

Величина накопиченого фізичного зносу визначається на основі:

- Аналізу технічного стану житлового будинку;

- Аналізу технічного стану квартири у житловому будинку за тією ж адресою;

- Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків, а так само на підставі виробничого огляду, а так само на підставі проведеного огляду.

Накопичений знос (Зф) розраховується за формулою:

(4)

де Зк - фізичний знос окремої конструкції, елемента або системи,%;

li - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості окремої конструкції, елемента або системи в загальній відновної вартості будівлі;

n - число окремих конструкцій, елементів або систем будівлі.

Розрахунок фізичного зносу будівлі представлений в табл. 5.

Таблиця 5

Рівень фізичного зносу конструктивних елементів будівлі

Назва конструкції	% від загальної вартості	Фактичний фізичний знос елемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменти	4,0	83,3
Стіни	18,0	83,3
Перегородки	6,0	83,3
Перекриття	10,0	83,3
Дах	6,0	83,3
Підлога	12,0	100
Сходи	6,0	83,3
Вікна і двері	12,0	5
Внутрішнє оздоблення	8,0	20
Інші	9,4	83,3
Санітарно-технічні пристрої	6,4	12
Електротехнічні пристрої	2,2	83,3
Всього	100	-

4. Розрахунок остаточної вартості об'єкта оцінки

На даному етапі необхідно виконати розрахунок остаточної вартості квартири з урахуванням фізичного зносу.

ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів ґрунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, що були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт.

Порівняльний підхід є найбільш дієвим для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі - продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.

Розрахунок величини ринкової вартості при використанні порівняльного підходу виконується в наступній послідовності:

1) проводиться підбір інформації по продажам , пропозиціям до продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному;

2) вибір параметрів порівняння;

3) порівняння об'єкта і аналогів за елементами порівняння і коригування цін продажів аналогів для визначення вартості об'єкта оцінки;

4 ) погодження даних по аналогам і отримання вартості оцінюваного об'єкта.

Для оцінки вартості житлової квартири порівняльним методом використовується інформація про виставлені на продаж об'єкти, розташовані в м. Макіївка, що мають приблизно аналогічну планування кімнат і однаковий набір комунальних послуг. У табл. 6 наведені основні параметри цих об'єктів.

Таблиця 6

Інформація про пропозиції продажу житлових об'єктів*

Район	Вулиця	Поверх	Кількість поверхів	Житлова площа, м2	Загальна площа, м2	Стан квартири	Вартість, тис. грн.
1	2	3	4	5	6	7	8

* - інформація про пропозиції продажу житлових об’єктів повинна бути зібрана студентом самостійно з рекламних об’яв

Для оцінки вартості вихідної квартири буде використовуватися метод кореляційно-регресійного аналізу, оскільки його математичний апарат дає можливість визначити залежність ціни об'єкта від декількох параметрів, включаючи такі, оцінка яких можливе лише експертним шляхом, а специфіка об'єкта оцінки (у даному випадку квартири) полягає в тому, що на його вартість істотно впливає безліч чинників.

У загальному вигляді залежність ціни об'єкта від його параметрів визначається:

(5)

де Ц - ціна об'єкта;

х1, х2, ..., хn - параметри, за якими відбувається порівняння.

Завдання полягає в тому, щоб знайти математичний вираз функції f шляхом обробки наявної інформації про ціни та параметрах об'єктів-аналогів.

Послідовність дій при побудові математичної моделі регресійного типу така:

1) вибір параметрів, які найбільшою мірою впливають на рівень цін;

2) вибір виду рівняння регресії (форми залежності ціни від параметрів);

3) формування масиву вихідної інформації;

4) визначення коефіцієнтів рівняння регресії;

5) аналіз отриманих результатів та перевірка адекватності моделі;

6) визначення вартості об'єкта оцінки на основі отриманої моделі.

Вибір параметрів наведено у верхній графі таблиці, однак може бути змінений.

Формуємо масив вихідної інформації із зазначенням діапазонів залежних і незалежних параметрів. У якості бази для визначення коефіцієнтів обрані параметри об'єкта оцінки (табл. 7).

Таблиця 7

Масив вихідної інформації для визначення коефіцієнтів лінійної регресії

№ аналога	Факторы множественной регрессии						Залежний параметр
	1. Поверх	2. Житлова площа	3. Загальна площа	4. Наявність балкона	5. Район	6. Стан квартири	Ціна, тис. грн.
Об’єкт
1
2
3
4

Рівняння прямої в загальному випадку має вигляд:

                                                (6)

де y - значення функції регресії;

m - коефіцієнт регресії;

x - значення i-го фактора;

i - кількість факторів;

b - вільний член рівняння регресії.

ДОХІДНИЙ ПІДХІД

Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості виходячи з принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.

Оскільки квартира в чистому вигляді не є об'єктом дохідної нерухомості, розрахунок вартості дохідним методом не проводиться.

Погодження результатів ринкової вартості об’єкта

В табл. 8 наведені вагові коефіцієнти, що відображають частку кожного з використаних підходів у визначенні підсумкової вартості.

Таблиця 8

Вагові коефіцієнти, використовувані у визначенні підсумкової вартості об'єкта

Показники	Підхід
	витратний	порівняльний
Достовірність та повнота інформації	0,5	0,5
Допущення, прийняті в розрахунках	0,45	0,55
Здатність враховувати справжні наміри покупця та продавця	0,3	0,7
Здатність враховувати кон’юнктуру ринку	0,35	0,65
Здатність враховувати місце розташування, розмір і доходність об’єкта	0,3	0,7
Середній показник	0,38	0,62

Обґрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки (Ц, грн.) визначається за формулою:

                                          (7)

де Цз, Цс - вартість об'єкта, визначена відповідно витратним і порівняльним підходами, грн.;

Дз, Дс - середньозважене значення (коефіцієнт) достовірності витратного та порівняльного підходів відповідно.