- •1. Кваліфікаційні вимоги до студентів у галузі економіки нерухомості
- •2. Самостійна робота студентів
- •3. Тематичний план навчальної дисципліни
- •4. Вимоги до виконання і оформлення контрольної роботи та індивідуальних завданб Контрольна робота складається з теоретичної та практичної частин.
- •6. Перелік теоретичних питань
- •7. Практичне завдання
- •1. Визначення відновної вартості
- •2. Визначення додаткових витрат
- •3. Визначення величини накопиченого зносу
- •8. Рекомендована література
- •Критерії оцінки теоретичної частини контрольної роботи з дисципліни «Економіка нерухомості» для студентів заочної форми навчання
- •Зразок титульного листа контрольної роботи та індивідуальних завдань
- •Контрольна робота (індивідуальне завдання)
7. Практичне завдання
В якості практичного завдання студентам пропонується розв’язати комплексну задачу, яка має назву «Визначення вартості об’єкта нерухомості».
Теорія оцінки нерухомості розглядає можливість застосування трьох підходів при визначенні ринкової вартості: з точки зору витрат, порівняння аналогів продажів і з точки зору доходу від використання об’єкта нерухомості. Можливість і доцільність застосування кожного з підходів, а також вибір методики розрахунків у рамках кожного підходу визначаються в кожному випадку окремо, виходячи з багатьох факторів, у тому числі специфіки об'єкта оцінки і виду обумовленої вартості.
Завдання роботи: визначити ринкову вартість обраного об'єкта оцінки (трикімнатну квартиру) станом на 01.09.13 р.
ВИТРАТНИЙ ПІДХІД
Витратний підхід - це стандартний підхід до оцінки ринкової вартості нерухомості. Він заснований на визначенні витрат, які може понести потенційний покупець нерухомості при будівництві будівлі або споруди, аналогічних за своїми фізичними параметрами або споживчими властивостями нерухомості, що оцінюється.
Вартість нерухомості за витратним підходом, відповідає повному праву власності і дорівнює сумі ринкової вартості ділянки землі, плюс вартість нового будівництва (поліпшень) мінус накопичений знос.
Вартість нового будівництва (поліпшень) в залежності від типу об'єкта оцінки та умов може виступати у вигляді відновної вартості або вартості заміщення.
Відновна вартість - вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта з таких самих матеріалів, зведеного за дотриманням таких же стандартів, за таким же проектом, з використання робочої сили такої ж кваліфікації, що має всі ті ж недоліки, що і будівля, що оцінюється.
Вартість заміщення - вартість будівництва в поточних на дату оцінки цінах будівлі, з корисністю, рівній корисності оцінюваного об'єкта, з вживанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту тощо.
Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних із зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, які опосередковано беруть участь у будівництві, та прибутку підприємця (інвестора).
Під накопиченим зносом розуміється визнане ринком зменшення вартості, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.
Основні кроки щодо застосування даного підходу до визначення вартості об’єкта нерухомості:
1) розрахувати відновну вартість поліпшення (будівель, споруд, об'єктів благоустрою);
2) встановити додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести будівлю до стану ринкових вимог та рівня завантаження приміщень;
3) визначити підприємницький дохід;
4) встановити величину накопиченого зносу;
5) розрахувати залишкову вартість об'єкта оцінки.
1. Визначення відновної вартості
Об'єктом оцінки може бути житлова квартира, будинок, частина будинку, відповідно до чого проводиться коригування відновної вартості з урахуванням вартості земельної ділянки.
При визначенні вартості можна користуватися відносними показниками, що відображають вартість витрат на будівництво об'єктів житлового фонду. Таким відносним показником може бути розрахункова вартість 1 м2 загальної площі житлових будинків.
В таблиці 1 наведена вартість 1 м2 загальної площі житла.
Таблица 1
Вартість 1 м2 житла на 01.09.13
Варіант |
Вартість 1 м2 загальної площі житла, грн. |
1 |
3500 |
2 |
3450 |
3 |
3300 |
4 |
3250 |
5 |
3200 |
6 |
3150 |
7 |
3100 |
8 |
3050 |
9 |
3000 |
10 |
2950 |
11 |
2900 |
12 |
2850 |
13 |
2800 |
14 |
2750 |
15 |
2700 |
16 |
2650 |
17 |
2600 |
18 |
2550 |
19 |
2500 |
20 |
2520 |
21 |
2570 |
22 |
2620 |
23 |
2670 |
24 |
2720 |
25 |
2770 |
26 |
2820 |
27 |
2870 |
28 |
2920 |
29 |
2970 |
30 |
3020 |
Загальна площа квартири, що оцінюється, наведена в таблиці 2.
Таблица 2
Площа квартири
Варіант |
Площа квартири, м2 |
1 |
60,0 |
2 |
60,1 |
3 |
60,2 |
4 |
60,3 |
5 |
60,4 |
6 |
60,5 |
7 |
60,6 |
8 |
60,7 |
9 |
60,8 |
10 |
60,9 |
11 |
61,0 |
12 |
61,2 |
13 |
61,3 |
14 |
61,4 |
15 |
61,5 |
16 |
61,6 |
17 |
61,7 |
18 |
61,8 |
19 |
61,9 |
20 |
62,0 |
21 |
62,1 |
22 |
62,2 |
23 |
62,3 |
24 |
62,4 |
25 |
62,5 |
26 |
62,6 |
27 |
62,7 |
28 |
62,8 |
29 |
62,9 |
30 |
63,0 |
Таким чином, маючи дані про площу квартири та вартість 1 м2, можна визначити відновну вартість квартири:
Відновна вартість = площа квартири * вартість 1 м2 (грн.) (1)
У таблиці 3 наведений розрахунок вартості 1 м2 загальної площі для об’єкта, який розглядається.
Таблиця 3
Коефіцієнти коригування відновної вартості житла з урахуванням об'єктивних характеристик
№ |
Назва коефіцієнта |
Має (+) / немає (-) |
Факт |
Нормативний коефіцієнт |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА |
||||
1. |
Патогенна зона |
|
|
|
1.1. |
позитивна |
|
|
1,1 |
1.2. |
негативна |
|
|
0,95 |
2. |
Соціальна інфраструктура |
|
|
|
2.1. |
відсутність |
|
|
0,95 |
2.2. |
часткова наявність |
|
|
1,0 |
2.3. |
наявність всіх соціальних послуг |
|
|
1,02 |
3. |
Віддаленість від центра |
|
|
|
3.1. |
віддалені від центру райони |
|
|
0,98 |
3.2. |
райони, прилеглі до центру |
|
|
1,02 |
3.3. |
центр |
|
|
1,1 |
4. |
Транспортне забезпечення |
|
|
|
4.1. |
трамвай |
|
|
1,0 |
4.2. |
тролейбус |
|
|
1,0 |
4.3. |
автобус |
|
|
1,0 |
4.4. |
всі види транспорту |
|
|
1,1 |
5. |
Відстань до зупинки |
|
|
|
5.1. |
більше 500 м |
|
|
0,984 |
5.2. |
в межах 500 м |
|
|
1 |
5.3. |
в межах 100 м |
|
|
1,02 |
6. |
Екологічне становище |
|
|
|
6.1. |
загазованість вище за ГДК |
|
|
0,95 |
6.2. |
загазованість на рівні ГДК |
|
|
1,0 |
6.3. |
відсутність загазованості |
|
|
1,02 |
7. |
Близькість відділення міліції |
|
|
|
7.1. |
більше 1 км |
|
|
0,95 |
7.2. |
в межах 1 км |
|
|
1,0 |
7.3. |
в межах 0,1 км |
|
|
1,02 |
8. |
Рівень шуму |
|
|
|
8.1. |
вище рівня ГДР |
|
|
0,95 |
8.2. |
гранично допустимий рівень |
|
|
1,0 |
8.3. |
в межах норми ГДР |
|
|
1,01 |
ХАРАКТЕРИСТИКА БУДИНКА |
||||
9. |
Орієнтир на сторони світу |
|
|
|
9.1. |
північ |
|
|
1,0 |
9.2. |
південь |
|
|
1,0 |
9.3. |
схід |
|
|
1,01 |
9.4. |
захід |
|
|
1,01 |
10. |
Термін забудови |
|
|
|
10.1. |
більше 25 |
|
|
0,83 |
10.2. |
15-25 |
|
|
0,87 |
10.3. |
10-15 |
|
|
0,90 |
10.4. |
5-10 |
|
|
0,93 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
10.5 |
5 |
|
|
1,0 |
10.6. |
на момент оцінки |
|
|
1,05 |
11. |
Матеріал стін |
|
|
|
11.1. |
дерево |
|
|
0,9 |
11.2. |
панельні (крупноблочні) |
|
|
1 |
11.3. |
панельні (утеплені) |
|
|
1,08 |
11.4. |
цегла |
|
|
1,1 |
12. |
Серія будинка |
|
|
|
12.1. |
старий фонд |
|
|
0,98 |
12.2. |
«хрущовка», «гостинка» |
|
|
0,95 |
12.3. |
типова забудова |
|
|
1,0 |
12.4. |
спеціальний проект |
|
|
1,03 |
13. |
Опалення |
|
|
|
13.1. |
індивідуальне |
|
|
1,03 |
13.2. |
центральне |
|
|
1,0 |
13.3. |
пічне |
|
|
0,95 |
14. |
Водопостачання |
|
|
|
14.1. |
центральне |
|
|
1,0 |
14.2. |
вуличне |
|
|
0,95 |
15. |
Гаряче водопостачання |
|
|
|
15.1. |
центральне |
|
|
1,06 |
15.2 |
титан |
|
|
1,0 |
15.3 |
колонка |
|
|
1,034 |
15.4. |
центральне і колонка |
|
|
1,13 |
16. |
Каналізація |
|
|
|
16.1. |
внутрішня |
|
|
1,0 |
16.2. |
зовнішня |
|
|
0,9 |
17. |
Газ |
|
|
|
17.1. |
природний |
|
|
1,0 |
17.2. |
балонний |
|
|
0,9 |
18. |
Поверх |
|
|
|
18.1. |
підвальний |
|
|
0,85 |
18.2. |
цокольний |
|
|
0,87 |
18.3. |
перший |
|
|
0,9 |
18.4. |
9-й и 8-й для 9-ого будинку |
|
|
0,92 |
18.5. |
4-й для 5-ого, 7-й для 9-ого будинку |
|
|
1,0 |
18.6. |
с3-го по 6-й поверхи 9-ого будинку |
|
|
1,02 |
18.7. |
2-й и 3-й для 5-вого будинку |
|
|
1,02 |
18.8. |
1-й и 2-й для 5-ого будинку |
|
|
1,0 |
19. |
Планування кімнат |
|
|
|
19.1. |
суміжні |
|
|
0,967 |
19.2. |
ізольовані |
|
|
1,038 |
19.3. |
змішані |
|
|
1,0 |
20. |
Висота стелі, м |
|
|
|
20.1. |
до 2,5 |
|
|
0,97 |
20.2. |
2,5 |
|
|
1,0 |
20.3. |
до 3,0 |
|
|
1,04 |
20.4. |
більше 3,0 |
|
|
1,05 |
21. |
Площа кухні, м |
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
21.1. |
до 5,0 |
|
|
0,95 |
21.2. |
до 8,0 |
|
|
1,0 |
21.3. |
більше 8,0 |
|
|
1,03 |
22. |
Сан. вузел |
|
|
|
22.1. |
суміжний |
|
|
0,98 |
22.2. |
окремий |
|
|
1,01 |
23. |
Ванна кімната |
|
|
|
23.1. |
плитка |
|
|
1,01 |
23.2. |
краска |
|
|
1,0 |
23.3. |
інше оздоблення |
|
|
1,05 |
24. |
Балкон або лоджія |
|
|
|
24.1. |
вілсутність |
|
|
0,97 |
24.2. |
балкон |
|
|
1,01 |
24.3. |
балкон 3,0 м |
|
|
1,01 |
24.4. |
балкон 6,0 м |
|
|
1,03 |
24.5. |
балкон 9,0 м |
|
|
1,05 |
24.6. |
два балкони |
|
|
1,1 |
25. |
Вхідні двері |
|
|
|
25.1. |
дерев’яні |
|
|
0,95 |
25.2. |
утеплені |
|
|
1,0 |
25.3. |
металеві |
|
|
1,02 |
25.4. |
подвійні |
|
|
1,01 |
26. |
Освітлення, % |
|
|
|
26.1. |
100 |
|
|
1,0 |
26.2. |
85-90 |
|
|
0,95 |
26.3. |
70 |
|
|
0,93 |
26.4. |
50 |
|
|
0,9 |
27. |
Телефон |
|
|
|
27.1. |
є |
|
|
1,01 |
27.2. |
немає |
|
|
1,0 |
28. |
Вікна виходять |
|
|
|
28.1. |
на вулицю |
|
|
0,95 |
28.2. |
на двір |
|
|
1,0 |
28.3. |
на вулицю і на двір |
|
|
1,01 |
29. |
Підлога |
|
|
|
29.1. |
дошки |
|
|
1,0 |
29.2. |
линолеум |
|
|
1,01 |
29.3. |
паркет |
|
|
1,1 |
29.4. |
ламінат |
|
|
1,05 |
30. |
Загальний стан квартири |
|
|
|
30.1. |
потрібен капітальний ремонт |
|
|
0,9 |
30.2. |
потрібен косметичний ремонт |
|
|
0,95 |
30.3. |
добре |
|
|
1,0 |
30.4. |
відмінне |
|
|
1,03 |
30.5. |
нова |
|
|
1,02 |
|
Підсумковий середній коефіцієнт |
|
|
|
В залежності від місця розташування, необхідно надати характеристику обраного об’єкта нерухомості (трикімнатної квартири) за наведеними показниками, та розрахувати підсумковий середній коефіцієнт корегування.
Таким чином, скоригована вартість 1 м2 загальної площі досліджуваної квартири, складе:
Скоригована вартість = вартість 1 м2 * підсумковий середній
коефіцієнт (грн.) (2)