Проблемы выбора приоритетов

В условиях ограниченного фи­нансирования управляющие ор­ганизации вынуждены- опреде­лять приоритетные направления при составлении планов ремонт­ных работ. При этом, следуя сво­ей основной функции первооче­редного представления интере­сов собственника, управляющие организации нередко отдают предпочтение в планировании таким работам, как ремонт фаса­дов и удовлетворение жалобжильцов. В результате, как пра­вило, работы планово-предупре­дительного ремонта, необходи­мые для обеспечения дальней­шей нормальной технической эксплуатации объектов, остаются не обеспеченными финансирова­нием, и их выполнение отклады­вается из года в год.

Действительно, как свидетель­ствует практика, в настоящее время ремонт и устранение мел­ких неисправностей по заявкам, поступающим в ОДС, составля­ют основной объем работ по тех­ническому обслуживанию и теку­щему ремонту жилищного фонда (47~50%); на работы частичных осмотров и попутного ремонта, осуществляемые подрядными ор­ганизациями, приходится при­мерно 14—18%; аварийный ре­монт составляет около 1%; остав­шаяся доля (около 30%) прихо­дится на работы планово-преду­предительного ремонта (ППР).

Выборочный анализ заявочно­го ремонта, по данным ОДС не­скольких жилищных предприя­тий, показывает (см. табл. 1), что в среднем больше всего поступа­ет заявок на ремонт отопления (около 27%), далее — на ремонт холодного и горячего водоснаб­жения, ремонт электрооборудо­вания и канализации. Практиче­ски все заявки выполняются, до­ля невыполненных заявок со­ставляет от 1 до 5%. Как прави­ло, это заявки, которые не могут быть выполнены из-за отсутствия материалов, либо заявки на рабо­ты, которые относятся к разряду ППР и выполняются в плановом порядке (например, заявки на ремонт кровли).

По мнению подрядчиков, об­служивающих жилищный фонд, планирование всего объема ра­бот текущего ремонта на основе заявок населения далеко не все­гда отражает действительные приоритеты необходимости вы­полнения ремонтных работ с точ­ки зрения сохранности домов и безопасности проживания жите­лей.

Таблица 1. Выборочный анализ заявочного ремонта (по данным отдельных жилищных предприятий г. Рязани за 1-й и 2-й квартал 1999 г.)*

Виды заявок	Поступило заявок
	В среднем поОДС( %) Вариация по участкам
Замена сантехоборудования	2,5	(%)
Ремонт кранов	9,3
Ремонт смывных бачков	4,9
Канализация	10,5	7-22
Холодное водоснабжение	11,9	8-20
Горячее водоснабжение	11,5	9-19
Отопление	26,9	15-47
Ремонт электрооборудования	11,4	2-26
Строительные работы	3,3
Прочие	3,5
Ремонт кровли	3,4
Ремонт швов	0,9
ИТОГО:	100% (61276 шт.)

'Приблизительная характеристика жилищного фонда: общая площадь — 7000 кв. м, количество домов/квартир — 3000/152000.

Наиболее целесообразно ис­пользовать результаты анализа поступивших заявок при планировании объема работ по техни­ческому обслуживанию жилищ­ного фонда (частичным осмотрам и мелкому ремонту). Для того, чтобы выполнение ремонта по заявкам осуществлялось не в ущерб работам планово-профи­лактического ремонта, необходи­мо, чтобы управляющая оргавш-зация осуществляла общие осмо­тры домов с составлением актов оценки технического состояния для каждого объекта и составля­ла планы проведения необходи­мых работ на объектах жилищно­го фонда. Практика показывает, что на осмотр одного дома опыт­ному инспектору в среднем тре­буется не более одного дня, сле­довательно, эта работа может осуществляться регулярно как для планирования ремонтных работ, так и для последующей корректировки составленных планов.