2.9 Краткосрочное планирование: годовая программа управления недвижимостью

Дирекция управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жи­лья в течение всего технического срока службы здания.

Ежегодная годовая программа планирования ремонтных работ (ремон­тный бюджет) предусматривает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества — ре­монт водосточных труб, кровли, остеклений, центрального отопления, лиф­тов и т.д.), текущий ремонт. В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и при смене съемщиков (так называемый внепла­новый ремонт).

Для определения срочности проведения ремонта можно воспользовать­ся матрицей, представленной на рисунке 4.1, в которой срочность определяется состоянием степени серьезно­сти и частотой возникновения неполадок.

Внеочередной ремонт — ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья, вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).

Годовая программа может быть выполнена только после анализа про­гноза по размерам ожидаемых в будущем заимствований (поступлений) из фондов накопления и резервов. По этой причине предложение о ре­монте должно сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.

Рисунок 4.1 Матрица для определения срочности проведения ремонта

Категории и виды работ по обслуживанию жилищного фонда

Термин "обслуживание жилищного фонда" в широком смысле обозначает весь комплекс работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий. Содержание работ по обслуживанию жилищного фонда в наиболее полном виде регламентировано документом "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" (утвержден Приказом Госстроя № 17-139 от 26.12.97). Согласно нормативным требованиям и условиям технической эксплуатации жилищного фонда, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домовладения, в документе сформулированы основные принципы организации работ технического обслуживания жилищного фонда. Это следующие категории работ:

Техническое обслуживание и текущий ремонт

Контроль за техническим со стоянием зданий, конструктивных элементов и инженерного оборудования; устранение мелких неисправностей, в т.ч. по заявкам населения. Наладка инженерного оборудования жилых зданий Подготовка жилых зданий и инженерного оборудования к сезонной эксплуатации Проведение профилактических осмотров (обследований) объектов жилищного и нежилого фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий. Выполнениепланово-предупредительных (профилактических) ремонтов Работы аварийного характера в жилых зданиях

Санитарное содержание

Работы по санитарному содержанию мест общего пользования жилых зданий, в т.ч. чердаков, подвалов и технических помещений Работы по санитарному содержанию придомовых территорий, благоустройство придомовых территорий, уход за зелеными насаждениями

Переход к договорной форме организации работ в жи­лищной сфере обусловил необходимость точного опреде­ления видов работ, их содержания и объемов выполне­ния, необходимых для поддержания стандартных параметров физического состояния объектов жилищного фонда. В настоящее время, как правило, функции обслуживания в свете соблюдения стандартов содержа­ния жилья регламентируются правилами и нормами техничес­кого обслуживания жилищного фонда, утвержденными на феде­ральном или региональном уров­не, а также документами на мес­тах, разработанными на их осно­ве (если таковые имеются). В об­щем случае предмет договора на выполнение работ по обслужива­нию жилищного фонда формиру­ют следующие категории и виды работ.

Санитарное содержание: руч­ная и механизированная уборка территорий домовладения и уход за зелеными насаждениями; уборка лестничных клеток, лиф­тов, мест общего пользования, подвалов и чердаков жилых зда­ний, уборка служебных помеще­ний жилищных организаций, об­служивание мусоропроводов.

Помимо этого, как правило, стандартный комплекс работ по санитарному содержанию вклю­чает в себя такие дополнитель­ные функции, как:

• наблюдение за исправностью и сохранностью всего наружного оборудования, санитарным состоянием территорий, контейнерных площадок, со­хранностью зеленых насажде­ний;

• доставка средств уборки и приспособлений к месту рабо­ты в начале смены и их уборка в конце ее;

• вывешивание и снятие флагов на фасадах домов;

• выполнение работ по заявке собственника.

Техническое обслуживание: работы по поддержанию в ис­правности зданий, элементов и режимов функционирования его конструкций и инженерных сис­тем. Сюда входят:

• профилактические проверки состояния конструктивных элементов зданий, инженерных систем и оборудования;

мелкий ремонт, наладка и регулировка санитарно-технических приборов и оборудова­ния;

- частично: работы по наладке инженерного оборудования, обеспечению нормативных режимов функционирования зданий и инженерных систем, по подготовке домов к сезон­ной эксплуатации.

Текущий ремонт: строитель­ные и ремонтные работы по уст­ранению неисправностей, преду­преждению преждевременного износа и восстановлению работо­способности отдельных частей здания и инженерного оборудо­вания. При этом различают два вида текущего ремонта: планово-предупредительный и неплано­вый. Под планово-предупреди­тельным ремонтом (ППР) подра­зумевают основные профилакти­ческие ремонтные работы, вы­полняемые в плановом порядке. К категории ППР относят также ежегодно проводимые работы по наладке инженерного оборудова­ния и подготовке домов к сезон­ной эксплуатации. Под неплано­вым (непредвиденным) ремон­том подразумевают срочные ра­боты по исправлению случайных повреждений и недостатков, не учтенных в процессе планово-предупредительного ремонта. Сюда относятся работы по устра­нению аварийных повреждений и, в большой мере, ремонт по за­явкам о неисправности конст­рукций и инженерного оборудо­вания в квартирах и других эле­ментах зданий, поступающим в объединенные диспетчерские службы (ОДС).

По мере модернизации жи­лищного фонда традиционный перечень работ санитарного со­держания и технического обслу­живания по договору подряда может изменяться. Например, в настоящее время к перечню ра­бот текущего ремонта нередко добавляются работы по обслужи­ванию и ремонту контрольно-из­мерительных приборов (счетчи­ков).

В зависимости от физического состояния участков или отдельных объектов жилищного фонда в каждом конкретном случае комплекс работ по поддержанию стандартных характеристик и нормального режима функцио­нирования зданий и оборудова­ния, на который заключается до­говор подряда, может быть раз­личным. Объем работ по приве­дению в норму бывших общежи­тий и домов ветхого фонда объ­ективно значительно больше объема работ по обслуживанию новостроек на стандартном уров­не. Если договоры подряда на об­служивание различных по харак­теристикам участков жилищного фонда содержат одинаковый формальный перечень работ и требование к подрядчику "вы­полнять работы в соответствии с действующими нормативами экс­плуатации жилищного фонда", независимо от фактического со­стояния обслуживаемых объек­тов, а оплата рассчитывается по унифицированному тарифу, ис­полнители работ оказываются в неравных условиях. В случае, ес­ли для выполнения всех необхо­димых работ финансирования недостаточно, подрядные орга­низации сами для себя определя­ют перечень выполняемых работ. При этом часть работ системати­чески остается невыполненной, в то же время накапливаются дол­ги служб заказчика перед под­рядными организациями за вы­полненные, но не оплаченные работы.

Такой подход, с одной стороны, не гарантирует приори­тетного выполнения работ, необ­ходимых для сохранности жи­лищного фонда, и несет в себе опасность перерасхода средств, а с другой стороны, оставляет уп­равляющую организацию в неве­дении относительно состояния переданного ей в управление жи­лищного фонда. С другой сторо­ны, отсутствие конкретного пла­на управляющей организации в отношении данного участка жи­лищного фонда, формальные требования к подрядной органи­зации и отсутствие условия зави­симости оплаты от объемов и ка­чества реально выполненных работ приводят к тому, что договор превращается в формальность и теряет роль инструмента регули­рования хозяйственно-финансо­вых отношений в конкурентной среде.