2.3 Влияние нормативного регулирования земельного рынка в Республике Беларусь на эффективность сельского хозяйства

В Советском Союзе, в состав которого входила Беларусь, все земли были национализированы и стали исключительно собственностью государства. Обретение республикой независимости в начале 1990-х г. и переход к рыночным отношениям обусловили необходимость подготовки законодательных актов для становления частного сектора в сельском хозяйстве. Принятый Верховным Советом 11 декабря 1990 г. «Кодекс Белорусской ССР о земле», подтвердил, что земля в республике является собственностью государства. Государство осуществляет владение, пользование и распоряжение землей на своей территории. За каждым гражданином Кодекс признает право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются актами земельного законодательства. В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам для ведения:

- крестьянского (фермерского) хозяйства (до 50 га);

- для ведения личного подсобного хозяйства (до 1 га);

- для дачного строительства;

- индивидуального садоводства (до 0,1 га) и на другие цели.

Согласно Кодексу колхозы, совхозы и другие организации для ведения сельского хозяйства получают землю в постоянное владение. Наделение землей или изъятие ее из пользования производится местными Советами или их исполнительными органами. «Кодекс о земле» признавал лишь разнообразие и равноправие форм хозяйствования на земле. Ни о каких-либо других формах собственности, кроме государственной, не говорилось [14, с.53].

После принятия 1 января 1991 г. Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и образования таких хозяйств, стал вопрос о возможности получения кредитов под залог недвижимости, в первую очередь земли. Видя мизерную помощь государства и осознавая его возможности, фермеры требовали предоставления земли в частную собственность и принятия закона

об ипотеке (Белорусский союз фермеров, Крестьянская партия) [15, с.78].

Закон «О праве частной собственности на землю» был принят 16 июня

1993 г. Он устанавливает формы земельной собственности, основания возникновения, изменения и прекращения частной собственности на землю. Но этот закон не регулирует земельные отношения, связанные с приватизацией зданий, сооружений, находящихся в госсобственности. Однако с 16 июня 1993 г. права частной собственности на землю крестьянские хозяйства не получили. Закон предоставил его только гражданам, получившим землю для ведения личного подсобного хозяйства (до 1 га), для строительства и обслуживания жилого дома, для садоводства и дачного строительства.

Нормативные акты, необходимые для введения в действие Закона Постановления Совета Министров «О нормативных ценах на земли, передаваемые в частную собственность граждан» и «О порядке выкупа земельных участков» были приняты 1 ноября 1993 г.

Законом прямо запрещается иметь на праве собственности земельные участки:

- иностранным юридическим и физическим лицам;

- предприятиям с иностранными инвестициями;

- иностранным государствам;

- международным объединениям и организациям.

Этим субъектам земля может быть передана только в пользование на условиях аренды сроком до 99 лет [16, с.11].

Следует отметить, что право частной собственности на землю в Беларуси

существенно ограничено. Например, продажа, дарение и т. п. отчуждение земельных участков гражданами, приобретшими их для ведения личного подсобного хозяйства, может производиться только по разрешению местных Советов и только определенному кругу лиц при условии сохранения целевого назначения земель. Если же гражданин продает дом, имеющий отношение к этому участку лицу, не являющемуся субъектом частной собственности на землю, то земельный участок выкупается местным Советом по нормативной

цене на день выкупа. Закон также предполагает принудительное изъятие земель в случае их нецелевого использования.

В конце декабря 1993 г. вышло Постановление Совета Министров и Национального банка «Об утверждении Порядка передачи земельных участков в залог для получения банковского кредита» [17].

Таким образом, к началу 1994 г. были приняты законодательные акты, необходимые для передачи земельных участков в частную собственность. Однако приватизация была приостановлена до утверждения коэффициентов к нормативным ценам на землю, т. к. с момента утверждения соответствующих цен резко выросла инфляция. Новые коэффициенты были утверждены только 3 февраля 1994 г. К этому времени в местных Советах скопилось огромное количество заявлений. Землеустроительные органы не могли справиться с изготовлением схематических планов размещения границ испрашиваемых участков, что дало повод местным органам власти для затягивания приватизации. Кроме того, земельные фонды местных Советов включают, в основном, низкокультурнные и удаленные земли. Это значит, наделить хорошей землей местные Советы могли только после изъятия ее у прежних пользователей колхозов и совхозов с их разрешения [18, с.21].

Указами Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1998 г. и 22 декабря 2000 г. со стороны властей опять прозвучали заявления о необходимости реформирования сельского хозяйства, свободных закупочных цен, приватизации перерабатывающих сельхозпродукцию предприятий, об обеспечении наделения землей граждан, желающих вести личное подсобное хозяйство (до 1 га) и др.). Но число граждан, приватизировавших землю, растет, в основном, за счет членов дачных и садовых товариществ. Сельские жители не спешат оформлять выделенные им земельные участки в собственность. Кроме нежелания хозяйств официально отчуждать земли, имеется и другая причина, высокие цены за оформление документов. Они превышают нормативную цену приватизируемой земли и месячные доходы большинства сельских жителей. Поэтому количество получивших Государственные акты на право частной собственности на землю среди них незначительно.

Условия изъятия и предоставления земельных участков регулирует Указ Президента Республики Беларусь № 667 от 27 декабря 2002 г. «Об изъятии и предоставлении земельных участков». В соответствии с п.1 данного документа земельные участки предоставляются:

- гражданам на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды;

- индивидуальным предпринимателям на праве аренды;

- юридическим лицам Республики Беларусь на праве постоянного и временного пользования, частной собственности или аренды;

- юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь - на праве аренды [19, с.65].

6 мая 2010 года принят Закон Республики Беларусь «О внесении дополнений и изменений в Кодекс Республики Беларусь о земле» Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле, пользование земельными участками является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. При этом, как уже упоминалось, законодательством предусмотрены две

процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, на праве аренды: с проведением аукциона и без проведения аукциона. Совершенствование механизмов формирования и уплаты земельного налога и арендной платы имеет особую важность.

Также предусматривает двукратное снижение коэффициентов для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, а также дополнительное снижение в два раза платы за право заключения договоров аренды при предоставления земельных участков с расположенными на них капитальными строениями: зданиями, сооружениями, подлежащими сносу. Однако введение твердой цифры снижения коэффициента арендной платы представляется недостаточно эффективным, поскольку, в той или иной степени предполагает административный характер регулирования. Думается, что при осуществлении сделок должен развиваться именно рыночный механизм, суть которого заключается в установлении нижнего и верхнего пределов коэффициента [20].

Демонстрация ситуации на рынке земли в сельском хозяйстве приведена в приложении Б. За десятилетний период наблюдается изменение в частном секторе сельского хозяйства. Так в 2006-2007 гг. наблюдается рост фермерских хозяйств, а в 2008-2010 гг. происходит спад. В 2011 г. снова происходит оживление. Чего нельзя сказать о государственном секторе сельского хозяйства, где наблюдается стабильность с небольшим приростом в 2011 г [21].

Таким образом, содержание нормативных правовых актов, принятых в рамках разработанных и утвержденных программ для функционирования полноценного сельскохозяйственного рынка так таковым пока не стал, поскольку в Республике Беларусь на рынке земли сельского хозяйства преобладает государственный сектор, что для построения рыночных земельных отношений является негативным моментом, где основным сектором является частный.

Ведь не зря, многие зарубежные страны (Польша, Хорватия, Чехия) перешли на рыночные земельные отношения через аграрные реформы. В качестве своих стратегических целей они предусматривают переход от государственных, коллективно-совместных форм землевладения и землепользования к частным (фермерским) формам.

В Польше, даже во времена социализма преобладала частная собственность на землю, были элементы рынка земли. Поэтому там основу аграрного сектора составляют мелкие хозяйства. В 2008 году около 87% площади частных сельхозугодий в Польше приходилось на семейные фермы, владеющие в среднем по 8 га земли. Число хозяйств постепенно сокращается, но в то же время наблюдается тенденция поляризации, то есть увеличения доли как крупных хозяйств (15 га и более), так и самых мелких (менее 2 га). Перед Польшей, как и перед другими странами Центральной и Восточной Европы, которые вступили в ЕС, было поставлено условие отменить запрет на продажу земли иностранцам. Но при этом новым членам ЕС предоставили переходный

период, в течение которого они могут ограничивать право иностранных физических и юридических лиц приобретать земли сельхозназначения. Для Польши этот период составляет 12 лет. Тем не менее даже без участия иностранцев рынок земли в Польше растет весьма интенсивно, а вместе с ним растут и цены на землю. Если в 1995 г. за 1 га частных польских сельхозугодий давали в среднем $1000, в 1998 г. — $1250, в 2004 г. — $1850, то в первом полугодии 2007 г. цена поднялась до $3200, а в третьем квартале 2010 г. достигла $6000 [22].

В Хорватии фермеры сохраняли частную собственность на землю, а конституция Хорватии 1990 г. закрепила право собственности на землю, тем не менее становление полноценного рынка земли в этой стране началось после 1996 г., когда был принят закон о собственности и других правах на недвижимость. Для иностранцев этот закон установил принцип взаимности, ставящий право иностранного лица покупать землю в Хорватии в зависимость от того, имеют ли хорватские граждане право приобрести землю в стране, гражданином которой является данное лицо.

Впрочем, у иностранцев есть и другой способ покупки земли в Хорватии — через создание хорватских юридических лиц. Нередко сельхозучастки приобретаются с целью их застройки: земля сельскохозяйственного назначения может быть дешевле участка под застройку в 10–15 раз, при этом обычно удается получить от местных властей разрешение застроить часть этой земли. Правда, если собственник не занимается сельским хозяйством, ему приходится платить налог за неиспользование сельхозугодий по назначению, однако в Хорватии отсутствует установленный во многих других странах ежегодный налог на землю.

В 2003–2005 гг. площадь сельхозугодий в Хорватии выросла почти до 2,1 млн. га, но затем резко сократилась и, начиная с 2007 г., колеблется около значения 1,2 млн. га [22].

Таким образом, по сравнению с 2003 г. эта площадь уменьшилась в два раза. Но причиной тому были не только продажи земель иностранцам, но и

реформы в сфере землепользования и хозяйствования, возросшая конкуренция со стороны иностранных компаний после вступления Хорватии в ВТО в 2000 г. выполнение условий, необходимых для получения членства в Евросоюзе. И, несмотря на значительное сокращение площади сельхозугодий в период 2003–2008 гг., общий объем производства сельхозпродукции в долларовом исчислении за это время вырос вдвое, а средний объем производства на 1 га сельскохозяйственных земель — более чем в 3,5 раза [22].

Совсем другую модель реформ избрала Чехия. Она отдала предпочтение сочетанию частного землевладения с коллективным землепользованием. Основным содержанием земельной реформы является преобразование новых собственников земли и имущества при восстановлении экономических и правовых основ реализации частной собственности. Уже в 2005 г. 95% прежних собственников земли в Чехии были значительно разукрупнены и преобразованы в добровольные кооперативы частных земельных собственников с их правом свободно вступать и свободно выходить из кооператива со своим земельным и имущественным паем. В 2007 г. доля крупных сельхозпредприятий в форме производственных кооперативов в общей площади частных сельхозугодий составляла 72% [22].

Таким образом, нормативно правовые акты показывают, что рынок земли в Республике Беларусь находится в начальном этапе для построения рыночных земельных отношений. Одной из главной задачей для построения рыночной модели станет приватизация государственного сектора в сельском хозяйстве, но при одном условии, что надо доказать, что субъект эту землю будешь использовать по назначению и что субъект от этой земли будешь давать завтра больше, чем сегодня она дает в государственной собственности.