5. Контроль качества и уточнение результатов оценки.

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка, и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект. Главный критерий — соответствие модельных результатов реалиям рынка.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие ценам рынка. Существуют два основных источника погрешности рынка. Это качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть выкинута или утрачена часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов в 5%. Второй источник ошибок — неверное предложение, заложенное в структуру модели.

Обобщая сказанное выше, важно подчеркнуть еще раз один методический момент: при оценке должны учитываться реалии современного рынка, а не представления специалистов о правильном ценообразовании, даже если эти представления вполне разумны, а рынок - не вполне рационален.

Этапы оценки

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.

1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора. Оценщик обязан знать, каким образом клиент будет использовать результаты его работы, и обязательно указать цель такого использования в отчете об оценке. Это необходимо по ряду важных причин. Причина юридического и профессионального порядка заключается в том, что, согласно требованиям законодательства об оценке и нормативным актам большинства стран, а также распространенной профессиональной практике в области оценки, указание цели определения стоимости является обязательным. Причина коммерческого порядка (для оценщика) заключается в ограничении его ответственности за ненадлежащее использование результатов оценки объекта недвижимости. При указании цели оценки оценщик должен одновременно с этим указать, что оценка недействительна для любых других целей.

Причина практического порядка, по которой необходимо указать цель оценки объекта недвижимости заключается в том, что в зависимости от этой цели могут: использоваться различные комплексы данных. Кроме того, основное внимание при анализе может уделяться различным элементам с учетом конкретного использования данных оценки объектов недвижимости. Например, при оценке обеспечения по кредитам анализ сосредоточен на определении чистой стоимости реализации, чтобы максимально обезопасить финансовые интересы кредитора. Такой результат оценки (стоимость реализации) может полностью ввести в заблуждение страховую компанию, которая попользуется данными результатами для определения стоимости страхования (где внимание уделяется стоимости замещении улучшений).

Заказчик должен четко сформулировать, что он должен сделать с отчетом:

• «Я намерен подать отчет в банк для получения кредита»;

• «Я определю стоимость реализации своей недвижимости»;

• «Я намерен подать его в ФКцБ для обоснования увеличения уставного капитала своей компании».

Эта формулировка должна быть включена в договор о проведении оценки и в отчет об оценке в качестве цели оценки. Общий анализ наиболее распространенных целей оценки на российском рынке в современных условиях (табл. 1.3.1) дает представление о разнообразии факторов, которые могут оказать влияние на расчет с содержанием отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Таблица 1.3.1

Использование данных оценки рыночной стоимости

Цель оценки	Факторы, влияющие на представление или анализ
Государственные цели	Известные участники аукциона, минимальная приемлемая цена
Приватизация
Регистрация уставного капитала	Защита акционеров, финансовая отчетность
Обязательная финансовая отчетность	Текущая потребительская стоимость на отчетную дату
Право на отчуждение частной собственности	Остаточная стоимость, стоимость с учетом улучшений
Частный сектор (продажа или покупка)	Чистая стоимость реализации, соотношение цены продажи и запроса
Обеспечение кредита	Срок реализации, состояние как есть
Вклад в совместное предпринимательство	Взаимная выгода от вклада, условия раздела
Финансовая отчетность	Соотношение справедливой стоимости, перспективные капитальные вложения

Часто можно встретить расширение указанной цели оценки фразой, а также для любых иных целей, надеясь извлечь максимальные преимущества оценки, за которую клиент платит. Разумеется, это совершенно неприемлемо, так как объем риска и ответственности оценщика становится неограниченным, не говоря уже о том, что он не может как следует сделать свою работу, не имея сведений о реальных целях проекта.

Определение цели использования оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указав соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.

Разумеется, оценка объекта недвижимости от смены цели оценки может не измениться, однако методика ее расчета и представление в отчете могут различаться. Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.

Например, если в качестве цели оценки объекта недвижимости является привлечение банковского капитала (кредит) на приобретение, ремонт или перестройку существующих объектов, а также строительство новых объектов, то каждая из этих целей может предусматривать использование различных методик для оценки одного и того же объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают: вид оценки; стоимость объекта оценки; размер и вид оплаты за проведение этой работы; а также сведения об учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством РФ.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от сложности проблемы, суммы ожидаемых расходов и набора предоставляемых услуг. Оплата может иметь вид единовременной выплаты, почасовой ставки, либо процента от итоговой суммы оценки объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогают избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно <план оценки и включает определенную последовательность решения ряда задач:

• структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нм объектов недвижимости;

• план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;

• конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода, в крайнем случае, два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

З. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации.

Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

• непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т. е. конкретными;

• подтверждать личным осмотром объект оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

• быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке: что особо важно при использовании финансовых показателей, в частности, при расчетах предстоящих доходов;

• предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены не соответствия или отклонения от фактических значений;

• соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

• При оценке объекта недвижимости важно исследовать объект и определить

• вязанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, .меть только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможно ограничения юридического :характера и т. д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют установить, какие части (доли) объекта недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, в интересах заказчика.

Во избежание излишней перегруженности собранные данные не должны полностью отражаться в отчете оценщика.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволяет оцёнщик применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.