Методы измерения износа объектов недвижимости

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать

от понятия амортизация», применяемого в бухгалтерском учете.

Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика представляет собой разные процессы.

В бухгалтерских документах износ — это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть «амортизацией», т. е. процесс восполнения потери стоимости объекта и процесс накопления средств (источников) для приобретения новых объектов взамен износившихся. Такое накапливание осуществляется путем включения в издержки производства сумм амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления производятся в течение нормативного срока службы объекта и, таким образом, за нормативный срок службы балансовая стоимость объекта полностью переносится на издержки производства и обращения.

В настоящее время, в соответствии с положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве России, износ основных фондов осуществляется равномерным (линейным) методом. По итогам года на предприятии износ в денежном выражении отдельных объектов основных производственных фондов определяется по формуле

( балансовая стоимость либо первоначальная стоимость либо восстановительная стоимость)

(норма амортизационных отчислений)

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационвым группам основных фондов. Действующим в отечественной практике положением допускается ускоренная амортизации основных производственных фондов, но только тех, которые введены в эксплуатацию после 1 января 1991 г. В зарубежной учетной практике (кроме равномерного метода начнсления износа) применяют также метод убывающего остатка, кумулятивный метод и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами оценщики пользуются при процедурах оценки на базе доходного подхода. Обычная технология учета износа такова.

Оценщик учитывает физический, моральный в внешний (экономический) износы, стремится представить эти виды износа в стоимостном выражении и отражает полученные суммы в стоимости объекта недвижвмости. Такой подход к износу вписывается в общепринятую бухгалтерскую отчетность, которая учитывает только фактическую цену сделки купли-продажв объекта недвижимости. Поэтому существует некоторое недопонимание между оценщвком и бухгалтером, хотя и другие стремятся использовать результаты оценки основных фондов и финансовые (бухгалтерские) отчеты предприятия в своей профессиональной деятельности.

Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая

взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов в общей стоимости восстановления:

где — процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешенная, %;

- удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, %;

— износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, %:

где , — соответственно фактический и нормативный сроки службы конструктивного элемента, годы.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (стоимостной метод).

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания: кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) в процессе текущего ремонта.

Нормативный (бухгалтерски) метод определения остаточной стоимости объекта недвижимости (кроме земли) определяется в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать формулой

где И — износ объекта недвижимости, — восстановительвая стоимость объекта недвижимости; ЭВ - эффективный возраст; — типичный срок экономической жизни.

Количественные измерения морального износа (функционального устаревания) объектов недвижимости — это сложный процесс, но он имеет большое значение при оценке, при определении сроков лужбы, разработке новых норм амортизационных отчислений, и поэтому эта проблема всегда находится в поле зрения отечественных экономистов, и тем не менее до сих пор окончательного решения этой проблемы не найдено.

Хорошо известно, что по мере увеличения возраста эксплуатируемого объекта недвижимости все больше затрат требуется на поддержание его в рабочем состоянии. Архитектура, дизайн, стиль, конструкционные особенности, характер обслуживания становятся все менее приемлемыми для собственника по сравнению с аналогичными параметрами современных объектов недвижимости. Могут возникать разные ситуации. Так, к примеру, объект (здание) эксплуатируется дольше, чем позволяет срок его физической службы или здание построено под конкретный производственный процесс, который по каким-то причинам закончился, а срок жизни здания продолжается. Все эти особенности функциональной амортизации оценшик должен выразить в стоимостном виде и учесть их при определении стоимости объекта.

Процесс определения стоимости морального износа достаточно сложный, однако существуют предложения, которые позволяют количественно измерить его величину. Как отмечалось в п. 1.4, моральный износ может быть обусловлен либо избыточными капитальными затратами при «осовременивании» объекта недвижимости, либо избыточными эксплуатационными затратами — при использовании объекта недвижимости старой постройки.

В первом случае моральный износ можно рассчитать по формуле

где — первоначальная стоимость объекта; — восстановительная стоимость объекта; — величина морального износа.

Моральный износ объектов недвижимости можно рассчитать путем учета постоянно увеличиваюшихся эксплуатационных затрат. Анализ различий в расходах на обслуживание существующего и нового объекта недвижимости позволяет количественно измерить моральный износ объекта. Расчет обесценения включает в себя следующие этапы:

• определение ежегодных эксплуатационных расходов по оцениваемому объекту недвижимости;

• определение ежегодных эксплуатационных расходов по современному аналогу;

• подсчет разницы затрат на эксплуатацию;

• учет влияния налогов;

• определение остающегося срока экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости;

• расчет текущей стоимости ежегодных будущих потерь с помощью капитализации или дисконтирования для остающегося срока экономической жизни объекта по соответствующей ставке.

Таким образом, моральный износ объекта недвижимости можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих дополнительных эксплуатационных расходов в процессе его эксплуатации.

Для измерения износа внешнего воздействия используют:

1. Анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — не имеет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего воздействия на оцениваемый объект.

2. Сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцевваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего воздействия.

Все эти внетпние, не зависящие от оцениваемого объекта, факторы оценщвк должен выразить в рублях и полученную сумму вьтчесть из общей валовой стоимости объекта недвижимости.

8.4. Расчет стоимости объекта нвдвижимости с использованием затратного подхода

Рассмотрим в качестве примера объект, расположенный в Санкт-Петербурге, в районе Шувалово-Озерки по ул. Композиторов, д. 5. Год постройки данного объекта — 1982 (серия IЛГ-бОб-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазины в нижних этажах здания не предусмотрены. Дом 14-этажный (б парадных), с двумя 9-этажными секциями по бокам (4 парадных) (табл.1.3.2) (в настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него право устанавливающих документов).

Таблица 1.3.2

Характеристика объекта оценки

Параметры	Значения
Строительный объем здания	113100 м3
Общая площадь застройки	34004,25 м2
Жилая площадь	20402,55 м2
Этажность	14 и 19 этажей
Высота этажа	2,5м
Высота здания	37,89м; 24,34м
Количество лестничных клеток	10
Количество лифтовых шахт	20
Габариты здания в плане	260*10+17,5*10*2
Количесто квартир	247
Конструктивная схема с продольными и поперечными несущими стенами
Фундамент	Сборные железнобетонные блоки
Цоколь и стены подполья	Блоки бетонные
Параметры	Значения
Стены наружные	Железнобетонные блоки
Стены внутренние	Железнобетонные блоки
Перекрытия	Междуэтажные - настилы
	Чердачные – железобетонные
Перегородки	Гипсобетонные
Лестницы	Сборные железнобетонные
Лоджии	Панели железобетонные многопустотные
Ограждения лоджии	Экраны железобетонные
Крыша	Мягкая, рулонная, по железобетонному настилу с осмолкой
Оконные проемы	Двойные створные
Дверные проемы	Наружные- деревянные щитовые Внутренние -деревянные остекленные
Полы	Линолеум
Встроенное оборудование	Кладовые. антресоли
Отделка внешняя	Керамическая плитка
Отделка внутренняя	В комнатах и передних — оклейка обоями обыкновенного качества; в кухнях, уборных. ванных комнатах -масляная покраска панелей на высоту 1,8 м, облицовка стен над кухонным рядом глазурованной плиткой на высоту 0,6 м
Центральное отопление	Металлические трубы
Водопровод	Хозяйственно-питьевой от наружной сети, оцинкованные железные трубы
Канализация	Бытовая в наружную сеть, фановые трубы
Электроснобжение	От наружной сети, централизованное
Освещение	Лампами накаливания
Устройство связи	Радиотрансляция, телефонизация централизованные, телевидение — 10 антенн
Мусоропровод	С камерой на 1-м этаже, со сменным контейнером, 10 шахт
Горячее водоснобжение	Металлические трубы
Вентиляция	Естественная
Оборудование кухонь и санузлов	Электрические плиты, унитазы, раковины, ванны чугунные, эмалиронанные

Расчет восстановительной стоимости объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещення) с учетом износа. Стоимость строительства можно определить по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов цересчета строительво-монтажных работ в соответствии с нормативной документаццей и межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях (табл. 1.3.3).

Таблица 1.3.3

Расчет стоимости основных строительных материалов

Наименование материалов	Единица измерения	Количество	Стоимость едидицы измерения	Общая стоимость,тыс.руб.
Бетон Сталь класса А Сталь конструкционная Цемент Лесопиломатериалы Стекло оконное Линолеум Плитка Керамическая плитка Оконные блоки Дверные блоки Раковины Унитазы Ванны Итого затраты на основные материалы Прочие материалы Всего затраты по материалам	м3 т т т м3 м2 м2 м2 м2 м2 м2 шт. шт. шт.	9507 1446,19 180,77 3126,79 1408 5435,04 30311,9 6823 7390,6 3796,95 5919,26 1294 647 647	500 1800 1700 390 550 24 40 55 75 300 400 350 500 900	4753,50 2603,14 307,31 1219,45 774,40 130,44 1212,48 375,27 554,30 1139,09 2367,70 452,90 323,50 582,30 16795,77 6038,68 22834,45

Таблица 1.3.4

Расчет восстановительной стоимости

Статьи затрат	Стоимость,тыс.руб.
Стоимость строительных материалов Заработная плата рабочих Эксплуатация машин и механизмов Итого прямые затраты Накладньие расходы Себестоимость Сметная прибыль (18% от себестоимости) Итого стоимость общестроительных работ Отопление и вентиляция Водопровод и канализация Электросеть Телефонизация Итого стоимость объекта Прочие работы и затраты Всего восстановительная стоимость объекта как нового	22834,45
	10275,50
	5708,61
	38818,56
	3881,86
	42700,42
	7686,08
	50386,50
	1259,66
	1511,59
	1007,73
	503,86
	54669,35
	16400,80
	71070,15

Таблица 1.3.5

Определение интегрального коэффициента износа

Элементы здания	Нормативный срок службы, годы	Износ фактический, %	Удельный вес в общей стоимости здания, %	Удельный вес износа в общей стоимости здания, %
Фундамент	120	13	12	1,56
Стены панельные	130	12	25	3
Перекрытия ж/б	130	12	14	1,68
Кровля рулонная	10	50	5	2,5
Перегородки гипсобетонные	60	26	4	1,04
Полы линолеум	20	25	6	1,5
Окна	30	56	3,5	1,96
Двери	30	56	3,5	1,96
Обойные работы	5	40	5	2
Малярные работы	5	40	7	2,8
Наружная отделка	15	47	5	2,35
Лестницы из сборного ж/б	90	19	3	0,57
Внутренние сети	30	56	5	2,8
Прочие элементы	90	34	2	0,68
Всего по зданию			100	26,40

Заработная плата рабочих — 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов - 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости обiцестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно.

На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта (табл. 1.3.4). Затраты в табл. 8.3 рассчитываются укрупненно, чтобы не углубляться в технику расчета (она устанавливается на практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания. Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 1.3.5

Восстановительная стоимость здания ( ) определяется по формуле:

,

= 71 070,15*(1 – 0,264) = 52,307,63 тыс. руб.

Затем выполняют корректировку восстановительной стоимости с учетом затрат на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

где — стоимость косметического ремонта; - цена ремонта в расчете на 1м²; S - площадь ремонтируемых помещений;

= 1200 х 5421,00 м²= 6505, 20 тыс. руб.

Общую восстановительвую стоимость улучшений необходимо увеличить ва сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестировавие капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затрат-

ного метода выполняется по формуле:

где — стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием затратного подхода; - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.; - коэффициент учета предпринимательского дохода; - коэффициент учета налога на добавленную стоимость;

= (52 307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84 690,48 тыс, руб.

Сфера применения затратного подхода - новое строительство; реконструкция; оценка недввжимоств для страховавия, налогообложения; оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Основные ошибки при оценке объектов недвижимости затратным подходом:

1. При проведении расчетов не учитываются результаты анализа ННЭИ.

2. Отсутствует оценка земельного участка ввиду неопределенности правового статуса. (Собственник здания обладает как минимум правом пользования земельным участком под зданием.)

3. Отсутствует идентификация и учет юридических ограничений: оформление прав на землю, ограничения, сервитуты и пр.

4. Отсутствуют источники информации при оценке земельных участков.

5. Оценка без учета земли, а в других подходах земля учитывается.

6. Рыночная стоимость земельного участка определяется как нормативная стоимость (по нормативным методикам). (В Москве по методике Правительства по определению начальной стоимости.)

7. Рыночная стоимость земельного участка определяется как капвталвзированная величина налога на землю.

8. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется как капитализированная величина существующих арендных платежей.

9. При использовании УПВС необходим здравый смысл: для многих типов современных зданий они не подходят, кроме УПВС существуют и другие источники расчета стоимости замещения.

10. Проектные аналоги (в том числе УПВС) — необходимо учитывать поправки на отличия аналога от оцениваемого объекта.

11. Забывают о существовании других видов износа, кроме физического.

12. Отсутствие или наличие функционального и/или внешнего износа должно быть обосновано.

13. Функциональный износ внешнего воздействия для объектов, незавершенных строительством, существуют почти всегда, но часто не учитывается.

14. Физический износ определяется по нормам амортизации.

15. Функциональный износ вещь отвосительная и зависит от выбранного

аналога, а при оценке часто дается с избытком.

16. Физический износ для объекта, незавершенного строительством, не всегда равен нулю.

17. Неустравимый износ (функциональный и экономический) можно определить через капитализацию потери дохода это часто упускается.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного, направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости в этом случае рассматривается только как источник дохода. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений экспертов.

Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций (рис. 1.3.6):