Корректировки и методы их осуществления

Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена последнего должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот. При этом под единицами сравнения понимаются единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

Корректировка может производиться:

• в денежном выражении соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сопоставимого объекта;

• в процентном выражении — используется в том случае, если сложно определить абсолютные значения.

Процентные корректировки бывают двух видов:

• независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки поправки суммируются);

• кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или условных денежных единицах, то не важно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

В зависимости от того, на основе каких данных производятся корректировки, оценщик применяет различные методы:

• количественный анализ парных продаж;

• регрессионный анализ;

• качественный анализ парных продаж;

• относительный сравнительный анализ;

• метод общей группировки;

• персональные интервью.

Метод анализа парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар продаж с последовательными корректировками. Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести корректировку.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества

данных начинают использовать регрессионный анализ. При этом применяется серия формул для определения величины корректировок при оценке стоимости объектов недвижимости с участием регрессионного анализа. Например, можно воспользоваться формулой:

где Ус — рассчитываемая величина корректировки на стоимость объекта недвижимости; - коэффициент, полученный для единицы сравнения; x — замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Для этих же целей может быть использована и другая формула регрессионного

анализа:

где а, с, ..., n — положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют

многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

где - коэффициенты регрессии; - различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависят стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Относительный сравнительный анализ предполагает определение корректировок на основе сопоставления степени влияния каждого параметра на стоимость

объекта недвижимости, сопоставимого ему.

Метод общей группировки используется на активном рынке, где можно найти

достаточное число сравнительных продаж для изучения разброса цен. Если разброс цен невелик, например около 1%, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является средней величиной по отношению к наибольшему и наименьшему значениям в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Целью персонального интервью является опрос профессионалов и осведомленных лиц, в результате которого формируется информационное поле, полезное при проведении корректировок.