2. К принципам, связанным с объектом недвижимости (прежде всего с землей)

и его улучшением, относятся следующие:

• остаточной продуктивности земли;

• предельной продуктивности (принцип вклада);

• возрастающего и уменьшающегося дохода; сбалансированности;

• экономического размера;

• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия факторов производства, которые представлены на рис. 1.3.3.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как то связаны с ней. Земля как и всякий объект недвижимости имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда когда есть остаток после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов. При этом сначала выплачивается компенсация за использование этих производственных факторов, а оставшаяся стоимость выплачивается собственнику земельного участка как рента.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, если:

• участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте. В этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли получит максимальный доход практически без дополнительных затрат;

• участок расположен в удобном для производства месте (на окраине города, но близко к федеральной автомобильной дороге). При этом владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли получит доход при минимальных затратах на обустройство территории;

• на берегу реки, и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Рис. 1.3.3. Факторы производства

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлечь максимальный доход (удовлетворить конкретным объектом недвижимости особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный принцип предельной продуктивности представляет собой дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, стоимость гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается также снижение стоимости.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость (либо изымать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивают рыночную ценность.

Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточная продуктивность теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки земельного участка, при которой обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость

земельного участка, оптимального для соответствующей рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Приемлемый масштаб застройки определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Цена участка земли с хорошим местоположением может быть достаточно высокой, допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, возникают проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли.

Объектом недвижимости могут владеть одновременно несколько собственников. Имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации объекта недвижимости его общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных прав может происходить по-разному (рис. 1.3.4).

Рис. 1.3.4. Разделение имущественных прав

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые на разное время и разными путями, собственники способны увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

З. Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Грамотное использование принципов этой группы позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации. Согласно принципу зависимости, стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию не сама влияет на стоимость других объектов прилегающей местности. Например, избыток предложения при одновременном строительстве разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки, скорее всего, будет ниже реальных затрат на строительство). И наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости его цена может быть повышена.

Суть принципа соответствия спроса и предложения заключается в том, что при приросте спроса или снижении предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения снижается.

Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию и прибыль на рынке недвижимости. Разрушительная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте, так и называется: принцип изменения.

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам

ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия, современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Изменяются вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости

производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) - это синтез принципов всех трех групп, которые рассмотрены выше. Следует обратить внимание на тот факт, что принцип ННЭИ оценщиками часто выполняется формально, а то и вовсе не рассматривается. Исходя из опыта оценки объектов недвижимости, следует привести распространенные ошибки, встречающиеся в отчетах при анализе ННЭИ:

1) не учитываются существующие улучшения;

2) юридические ограничения не рассматриваются;

3) без обоснования принимается текущее использование как наилучшее;

4) объемно-планировочные решения вариантов использования объекта не подтверждены достоверным анализом;

5) результаты ННЭИ в дальнейших расчетах не используются;

б) расчеты в ННЭИ противоречат другим разделам;

7) проводится анализ ННЭИ при оценке рыночной стоимости при текущем использовании.

Принцип ННЭИ позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые соответствуют юридическим нормам, которые возможно реализовать физически, которые осуществимы финансово и обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором объект может быть продан

наибольшей цене. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта его использования одинаковых определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использования земельного участка.