Выбор элементов дня сравнения

Как правило, корректировки вносятся по следующим элементам:

1. Имущественные права. Корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него. Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. Разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности. Таким образом, если оцениваемый объект имеет полное право собственности, а объект сопоставления — ограниченное, необходимо увеличивать цену продажи объекта сопоставления на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности.

2. Финансовые условия. Корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.)

Корректировки по сделкам купли-продажи объектов недвижимости проводятся с учетом приведенной типологии сделок. Так, при использовании кредитов требуется проведение корректировки на величину платы за использование (в абсолютных значениях или с применением инструментов дисконтированных денежных потоков).

3. Условия продажи. Корректировка учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи. В зависимости от вида оцениваемого объекта возможно использование различных единиц сравнения. Так, при анализе продаж земельных участков могут применяться:

• цена за единицу площади. При продажах больших земельных участков используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания — цену за 1 сотку (0,01 га). Городские участки могут сравниваться по цене за 1м²;

• цена за фронтальную единицу длины земельного участка вдоль дороги (обычно используется для земель коммерческого назначения);

• цена за участок (при анализе участков с аналогичными размерами и формой).

При анализе продаж застроенных участков обычно используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1м²общей площади — наиболее распространенная единица сравнения, имеющая, однако, существенный недостаток — она не учитывает потребительского качества объекта недвижимости;

• цена за 1м² здания рассчитывается путем вычитания из продажной цены объекта недвижимости стоимости земельного участка и деления разности на общую площадь здания;

• цена за комнату;

• цена за 1м³ здания или сооружения (для таких объектов недвижимости, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т. п.).

4. Время. Корректировка учитывает изменение цен на рынке со времени сопоставимой продажи до даты оценки. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенно. Для выявления этого влияния необходимо использовать информацию о перепродаже объекта недвижимости либо по нескольким объектам-аналогам с различной датой продажи.

5. Местоположение. Корректировки учитывают местоположение сопоставимого и оцениваемого объектов. Для сельскохозяйственных угодий важными являются такие параметры, как плодородие, наличие мелиоративных систем.

б. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках учитывается отдельно, и корректировки проводятся по каждому параметру.

Возможны и другие параметры для сравнения. Так, для расчета рыночной стоимости загородных жилых домов в Подмосковье с учетом привлекательности используются показатели потребительских качеств (табл. 10.1).

Таблица 1.3.6

Показатели потребительских качеств индивидуальных жилых домов

загородного жилья

Фактор	Показатель	Коэффициент
Надежность строительной организации	Высокая Средняя Низкая Неизвестная строительная организация	1,5 1,2 0,8 0,5
Условия оплаты	100% Рассрочка За счет кредита Аренда Другое	0,7 1,5 1,3 1,2 1,0
Срок строительства	0,5 года 1-3 года Более 3 лет	1,0 0,8 0,4
Разнообразие проектов	Возможность использования разнообразных проектов, свободная планировка: Да Нет	1,0 0,5
Наличие земельного участка	Есть Нет	2,0 0,5
Расположение дома, удаленность от Москвы	5 км 10-15 км 25 км 50 км Более 50 км	2,0 2,5 1,8 1,6 1,2
Направление	Западное Северо-Западное Южное Другое	3,0 2,5 1,5 1,0
Окружающий ландшафт (наличие леса, водоема и т.д.)	Лес и водоем Лес	3,0 2,0
Инфраструктура	Мини-маркет Детская площадка Ресторан Другое	Все есть - 3,0
Организованные загородные поселки	Коттеджные поселки Дом в деревне Среди неорганизованной застройки	2,0 1,5 1,2
Экология	Неблагоприятная Экологически чистый район	0,2 1,8
Транспортные коммуникации	Удобное транспортное сообщение Не очень Плохое	2,0 1,0 0,5
Семья	Созданы условия для нормального существования семьи: Да Нет	1,5 0,5
Безопасность	Да Нет	2,0 1,0
Автономность	Ограничение контактов с людьми Избыточная информация	Да – 21,3 Нет – 0,8
Размер земельного участка	10 соток Больше 10 соток Меньше 10 соток	2,0 1,5 2,5
Парковка машин	Есть Нет	2,5 1,5
Комфортность	Холодное и горячее водоснабжение, электро-, газоснабжение, Радиофикация, телефонизация, сигнализация	Да – 2,0 Нет – 1,0 Да – 3,0 Нет – 1,0
Долговечность		Да – 1,0
Строительный материал	Кирпич Брус Сендвич Другое	Нет – 1,5 Да – 2,0 Нет – 1,0 Да – 1,0