Применение метода капитализации рля расчета годовой арендной платы
Доход, который может получить
собственник объекта недвижимости. часто
трудно определить. Его рассчитывают на
основе полной арендной платы, получаемой
собственником объекта. Стоимость объекта
определяется путем умножения показателя
капитализации на величину годовой
арендной платы. Показатель капитализации
равен количеству лет получения дохода
для компенсации стоимости объекта
недвижимости. Так, например, при доходе
40% в год показатель капитализации будет
равен 1/0,4 = 2,5; для 50% в год — соответственно
1/0,5 = 2,0. Например, годовая арендная плата
за офис составляет 600 тыс. руб., тогда
при ожидаемом собственником офиса
доходе только в виде арендной платы в
24% годовых (равной ставке рефинансирования)
стоимость недвижимости (
)
составит:
Если владелец объекта недвижимости планирует получать доход из других источников (кроме арендной платы), они также учитываются при определении стоимости объекта, а затем суммируются. Возможно также использование доходного метода исходя из предположения, что собственник объекта недвижимости получает всегда постоянную величину арендой платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца объекта недвижимости являются важным аспектом, поскольку он хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости объекта недвижимости можно представить следующим образом:
• определяют три типа норм дохода начальная, текущая и будущая:
• определяется доход с учетом рисков;
• анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;
• рассчитывается капитализация арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода;
• доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости объекта недвижимости.
В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра аревдной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинавсирования в банке составляет 55%. Это означает, что владелец вправе ожидать доход (с учетом рисков) не ниже 55% в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости ( ) определяется отношением чистой арендной платы ( ) к ожидаемому проценту дохода
( ЧД):
Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает ее текущий уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.
Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить три операции:
1.Определить
валовую стоимость обьекта недвижимости
(В). С этой целью вначале вычисляется
стоимость годовой арендной платы (
)
на основе анализа
продажных цен аналогичных объектов и
рыночных условий; затем учитываются
расходы (Р), стоимость управления (У),
сумма арендной платы за землю 
,
инвестиционная норма дохода в процентах
(П). Тогда:
2. Определить все затраты на застройку. Затраты на развитие объекта недвижимости включают:
стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10— 15% от стоимости строительства в зависимости от сложности здания);
затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;
затраты на очистку и подготовку участка (учитываются по фактическим данным на момент проведения работ);
стоимость строительства (контракт на строительство), стоимость материалов с учетом инфляции (эта статья расходов фиксируется по фактическим данным в каждом отчетном периоде);
затраты на создание ландшафта (определяются так же, как и два предыдущих вида);
другие затраты. В них принято включать дополнительные затраты в размере 5% на случай непредвиденных расходов (на рекламу, маркетинг и некоторые другие);
плату за услуги, которые входят в суммарную стоимость затрат; доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски оцениваются на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта в надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.
3. Вычислить стоимость участка земли и доходность. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания валовой стоимости объекта недвижимости из полной стоимости проекта но развитию доходiюсти недвижимоств. Чистая стоимость объекта недвижимоств определяется восредствам вычитавия из полученной велiiчи Ны затрат ва приобретение зем - ли. Результат характеризует минимальный уровень доходности проекта.
Основные ошибки при оценке объектов недважимости доходным подходом:
1. Рыночная стоимость аренды рассчитывается по нормативным методикам (в том числе государственных органов по управлению имуществом).
2. Нет сравнительного анализа по уровню арендной ставки. Аналоги ве идентифицированы, отсутствуют источники.
3. Рыночная арендная ставка определяется на основании существующих договоров аренды без анализа соответствия рьночным данным.
4. Не выделяют тип арендной ставки по аналогам: валовая, чистая и др., а также наличие НДС.
5. Арендная площадь не выделена.
6. Не учитываются заключенные долгосрочные договора аренды.
7. Не учтена инфляция или неправильные способы ее учета.
8. Включение амортизационных отчислений и капитальных затрат в операционные расходы, не включение в операционные расходы налога на землю и налога на имущество, что влечет за собой необоснованную величину операционных расходов.
9. Расчеты проводятся без учета ННЭИ.
10. Выбор прогнозного периода не обоснован.
11. Забывают о стоимости реверсии.
12. Нет обоснования капитальных затрат в методе ОСЕ.
13. Отсутствует расчет коэффициента капитализации и ставки дисконта.
14. Тип денежного потока не соответствует ставке дисконта (коэффициенту капитализации).
15. Использование прямой капитализации в несоответствующих случаях.
16. Отказ от использования доходного подхода для объектов, незавершенных строительством.
17. Используются другие параметры (ставка арендной платы, коэффициент недозагруженвости площадей, затраты на ремонт в реконструкнию, ставка капитализации), а ве те, которые использовались при расчетах в разделе «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».