Тема 1.3 экономика управления земельными ресурсами
Технология оценки объектов недвижимости
Оценка объектов недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным типу операции (продажа, залог, налогообложение и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода) а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.
Оценка это мнение квалифицированного специалиста-оценщика относительно объекта недвижимости — это суждение о стоимости, а не ее установление. Стоимость устанавливается рынком. Свободный рынок «раскладывает все по полочкам» финансовые аспекты собственности и определяет цены. Со временем сама стоимость также может меняться.
Оценка недвижимости проводится для различных целей, например при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объекта недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими и/или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве и др.
Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно: при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.
Оценка может быть:
ретроспективной — на определенную дату в прошлом;
текущей — как правило, используется в оценочной деятельности;
перспективной — оценка долей собственности в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий. Перспективная оценка проектируемых предприятий осуществляется на тот период времени, когда предприятие должно достигнуть стабильного положения на рынке.
Оценщики, практикующие на свободных рынках, выработали близкие процедуры оценки, сходную практику.
Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1.3.1).
Но, как известно, существуют различия между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимостью.
Цена объекта недвижимости — это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 17 августа 1998 г. ради срочного получения денег продавцы охотно шли на 10—20%-ное снижение цены ради ускорения продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15—20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Стоимость — это денежный эквивалент собственности.
Рис. 1.3.1 Стоимость, цена и затраты
Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
При этом предполагается, что:
одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;
стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.
Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.
Возвращаясь к термину «цена», следует отметить, что в любом случае мы рассматриваем цены до налогообложения. Но и до учета налогов при продаже квартиры на рынке наблюдается несколько различных типов цен.
Цены подразделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.
Цена продавца - это сумма, которую он получает в результате совершения
сделки.
Цена покупателя — это общая сумма всех его затрат на покупку квартиры.
Цена реализации — это сумма, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.
Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты па оформление сделки могут разными способами распределяться между участниками. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца. И наоборот, оплата покупателем услуг своего посредника (если он есть) увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформления Сделки. Таким образом, цена продавца и цена покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры.
Каждая из рассмотренных цен может рассматриваться как минимальная, максимальная или средняя. Безусловно, для оценки наиболее интересна средняя цена сделки, как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланс спроса и предложения.
Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так, различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.
Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.
Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого 6ъекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается затратами на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — затратами на создание функционального аналога.
Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости.
Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость объектов недвижимости, в соответствии с российским законодательством, тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа, В странах
развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.
Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости Должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.
Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом
износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.
Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
Залоговая стоимость - стоимость для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости — стоимость объектов, которые в силу своих специфических особенностей не могут быть проданы на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.
Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом:
1. Объективные факторы (как правило, экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.
Их можно разделить на 2 вида:
макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договоров — предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора и т. д.).
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т. д.) в настоящем учебнике не рассматриваются.
З. Физические факторы:
местонахождение — удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно близость метро) напрямую влияют на стоимость недвижимости;
архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться);
состояние объекта недвижимости;
наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, тепло и др.);
экологические и сейсмические факторы (данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков — увеличить стоимость квартир).