1.4 Знос об’єктів нерухомості

Тривалість фізичного терміну життя об'єкта нерухомості (крім землі), економічний і ефективний вік залежать від зносу - процесу, що має силу законів природи. Існують три види зносу: фізичний, моральний і зовнішній (економічний) (рис. 1.5).

Всі види зносу, як правило, призводять до негативних наслідків: погіршуються окремі споживчі та експлуатаційні характеристики об'єкта нерухомості, збільшується частота його ремонтів, ремонтні роботи стають все дорожче. У якійсь мірі уповільнити фізичний знос можна шляхом впровадження системи технічного обслуговування.

Поняття «знос», що використовується в оціночної діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», застосовуваного в бухгалтерському обліку. Знос з точок зору бухгалтера та оцінювача - різні процеси. У бухгалтерських документах знос - це економічний механізм компенсації зносу основних фондів, який прийнято називати амортизацією.

Моральний знос - це зниження споживчої привабливості об'єкта нерухомості, обумовлене застарілими архітектурою будівлі, плануванням, інженерним забезпеченням. Моральний знос підрозділяється на функціональний і технологічний. Функціональний знос пов'язаний з розширенням функціональних можливостей у нових об'єктів нерухомості (аналогічних існуючим). У результаті функціонального зносу об'єкти нерухомості старих будівель стають для майбутніх власників менш привабливими і дешевшають. Технологічний знос пов'язаний з науково-технічним прогресом - появою нових конструкцій, технологій і матеріалів, що призводить до зниження собівартості об'єктів нерухомості та експлуатаційних витрат.

Рис. 1.5. Види зносу

Критерієм можливості усунення зносу є порівняння витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості: якщо остання перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є таким, який може бути усунений.

Зовнішній (економічний) знос - це зниження вартості будівлі внаслідок негативного зміни його зовнішнього середовища під впливом економічних, політичних та інших факторів. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти.

На величину зовнішнього зносу істотно впливає близькість до малопривабливим природним або штучним об'єктам (очисним спорудам, ресторанам, танцювальним майданчикам, бензоколонок, залізничним станціям, лікарням, школам, промисловим підприємствам).

КОНТРОЛЬНІ ПИТАННЯ

1. Що відносять до основних фондів?

2. Дайте визначення нерухомого майна. В чому полягає його відмінність від рухомого майна?

3. Розкрийте сутнісні характеристики об’єктів нерухомості.

4. В чому полягає триєдина основа об’єктів нерухомості?

5. Підприємство як особливий об’єкт нерухомості.

6. Охарактеризуйте стадії життєвого циклу об’єктів нерухомості.

7. Що являє собою термін життя об’єктів нерухомості?

8. Що таке знос? Дайте характеристику основних видів зносу.

9. Які заходи сприяють зменшенню рівня зносу об’єкта нерухомості та збільшенню терміну його експлуатації?

10. Які основні фактори впливають на рівень зовнішнього (економічного) зносу?