3.3 Обмеження права власності на нерухомість
Земельним і Цивільним кодексами України визначено певні види обмежених речових прав на землю та інше нерухоме майно.
Нарівні з правом власності на ринку землі необхідно враховувати й обмежені речові права (рис. 3.5) під час здійснення операцій, оскільки наявність речових прав на ту або іншу земельну ділянку є певним обмеженням прав самого власника цієї землі.
Рис. 3.5. Обмежені речові права на землю
Відповідно до українського законодавства встановлений особливий режим використання землі як обмеженого природного ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, прямо не передана в приватну і муніципальну власність, тобто встановлена презумпція (припущення) державної власності на землю, що виключає можливість безгосподарського її існування. Тому ринковий обіг земель законодавчо обмежується в спільних публічних інтересах.
Так, не підлягають приватизації землі загального користування в населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водоймища тощо), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого й історико-культурного призначення і т.д.
Оскільки земля - найважливіший природний ресурс, зміст права власності на землю визначає як цивільне, так і земельне право з урахуванням лісового, водного та природоохоронного законодавства.
Речові права на чуже майно
Речовими правами на чуже майно є: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій).
Володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе. Право володіння чужим майном може належати одночасно двом або більше особам.
Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, установлених законом.
Право володіння припиняється у разі:
1) відмови володільця від володіння майном;
2) витребування майна від володільці власником майна або іншою особою;
3) знищення майна.
Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Сервітут може бути установлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Земельний сервітут може бути установлений договором: між особою, яка вимагає його встановлення, та власником, (володільцем) земельної ділянки. Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Зміст сервітуту
Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном.
Сервітут може бути установлений на певний строк або без визначення строку.
3.Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням, суду.
Сервітут не підлягає відчуженню.
Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він установлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном,
Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він установлений.
7.Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.
Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.
Право користування чужим майном може бути установлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).
Сервітут припиняється у разі:
поєднання в одній особі особи, в інтересах якої установлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;
відмови від нього особи, в інтересах якої установлений сервітут;
спливу строку, на який було встановлено сервітут;
припинення обставини, яка була підставою для установлення сервітуту;
невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;
6) смерті особи, на користь якої було установлено особистий сервітут. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб
Право користування чужою земельною ділянкою установлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.
Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб установлюється договором. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.
Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, установленим у договорі. Він має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати установлюються договором. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору, зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, установлені законом, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), установлених договором.
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
спливу строку, на який було надано право користування;
3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови
Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути установлено на визначений або на невизначений строк.
Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.
Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, установлені законом та використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
поєднання, в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
спливу строку права користування;
відмови землекористувача, від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.
У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.
КОНТРОЛЬНІ ПИТАННЯ
1. Розкрийте сутність поняття «право власності».
2. Назвіть основні положення здійснення права власності відповідно до Цивільного Кодексу України.
3. На яких основних елементах базується право володіння, користування та розпорядження нерухомістю?
4. Які існують форми власності на майно відповідно до чинного законодавства?
5. В яких випадках відбувається припинення права власності на майно?
6. Назвіть суб’єкти та об’єкти права власності на нерухомість.
7. Дайте характеристику основних способів набуття права власності на об’єкт нерухомості.
8. Що таке сервітут? Розкрийте його зміст.
9. В яких випадках припиняється дія емфітевзису?
10. Дайте визначення поняття «суперфіцій».