3. Ціна землі як капітального активу.

Характерною рисою соціально орієнтованої ринкової економіки на прикладі розви­нутих країн є функціонування агропромислового комплексу (АПК), або агробізнесу. Це зумовлює суттєві особливості суспільного відтворення в цій надзвичайно важливій сфері економіки.

Формування і розвиток агробізнесу зумовлені переходом сільського господарства до машинної стадії виробництва й інтенсивних технологій в умовах науково-технічної революції.

Остання значно поглибила і розширила економічні та технологічні зв'язки сільського господарства з іншими галузями, прискорила проникнення промислового капіталу в аграрну сферу і на цій основі привела до виникнення агробізнесу, який є тепер одним з найдинамічніших секторів розвиненої економіки.

Матеріальною основою формування АПК є, з одного боку, небувалий за глибиною процес суспільного поділу праці, а з іншого — безперервний процес розширення коопе­рування сільського господарства з суміжними галузями національної економіки.

Агропромисловий комплекс (АПК) України — це цілісна на­родногосподарська система взаємопов'язаних між собою галузей, об'єднаних в єдине ціле з метою виробництва продовольства, сіль­ськогосподарської сировини для переробних галузей промисло­вості.

АПК складається з трьох підрозділів.

Перший підрозділ охоплює галузі промисловості, які забезпе­чують АПК засобами виробництва: тракторами та сільськогоспо­дарськими машинами, устаткуванням для легкої, харчової про­мисловості, меліоративних робіт, мінеральними добривами і хі­мічними засобами захисту рослин, комбікормами, будівельними спорудами. У загальному обсязі продукції комплексу частка цьо­го підрозділу становить близько 15 % .

До другого підрозділу АПК належить безпосередньо сільсько­господарське виробництво, мисливське, лісове та рибне господар­ство. У цій сфері виготовляється понад 45 % загального обсягу продукції комплексу.

Третій підрозділ включає галузі, які забезпечують заготівлю, переробку сільськогосподарської продукції і доведення її до спо­живачів. Це харчова, м'ясна, молочна, рибна, борошномельна, круп'яна, а також легка промисловість з переробки сільськогоспо­дарської сировини, торгівля продовольчими товарами і громадське харчування. Ця сфера дає близько 40 % загального обсягу про­дукції комплексу.

АПК — величезний міжгалузевий комплекс України.

Внесок аграрного сектору України у ВВП, платіжний баланс, ринок праці є набагато вищим, ніж у країнах ОЕСР. Незважаючи на це, аграрний сектор економіки України має багато проблем.

Потенціал сільського господарства України потужний: понад 40 млн га сільськогосподарських угідь, 20,7 млн сільських меш­канців, у тому числі 6,9 млн — у працездатному віці. У галузях сільськогосподарського виробництва зайнято 5,7 млн осіб.

Однак за даними Мінагропрому України, сільськогосподарські підпри­ємства АПК мають істотні втрати ресурсів основних виробничих фондів. Сільськогосподарське землекористування скоротилося на 11,2 млн га, кількість працівників — на 3,7 млн осіб, продуктив­ної і робочої худоби — на 19,6 млн поголів'я, обсяг основних ви­робничих фондів — на суму 85,8 млрд ум. од.¹

Сільськогосподарські виробники в Україні — господарські товариства, приватні підприємства, кооперативи, державні господарства, фермерські господарства, інші сільськогосподарські підприємства — є неоднорідними за результатами своєї діяльності та ресурсами (площею угідь). Середній рівень рентабельності в2005 р. становив 8,9 %, але його забезпечували не більше 10 % підприємств галузі. Збитковими є м'ясо великої рогатої худоби, овець, кіз, виробництво вовни (72,8 %).

В Україні йде процес формування інституційної бази аграрно­го сектору. Йдеться про ринок землі, захист приватної власності, контроль за виконанням угод, вплив місцевих адміністрацій на виробничу діяльність.

Нерозвинутою залишається соціальна сфера в аграрному сек­торі економіки.

Заробітна плата сільськогосподарських працівників є найниж­чою в народному господарстві України.

Продуктивність праці в сільському господарстві залишається невисокою.

Селянин споживає у 4 рази платних послуг менше, ніж міський мешканець, у 15,9 раза менше користується послуга­ми пасажирського транспорту.

Існує наявність знач­них проблем у функціонуванні цього сектору економіки. При тому слід зазначити, що сільське господарство в усьому світі з кожним роком також втрачає свої позиції.

Основна мета державного регулювання діяльності АПК поля­гає в тому, щоб:

• забезпечити населення продуктами харчування, переробні галузі промисловості — сировиною;

• збільшити експорт­ні можливості галузей АПК;

• розв'язати соціальні, культурно-по­бутові проблеми, що мають місце в АПК в умовах становлення ринкових відносин і багатоукладності економіки.

Державне регулювання АПК віддзеркалюється в аграрній політиці держави.

Її суть в умовах становлення ринкових відносин полягає в здійсненні земельної реформи, сприянні розвиткові різ них форм власності на землю, лібералізації управління у сільському господарстві, сприяння розвиткові конкуренції, поступовій відмові від державних замовлень (контрактів), розробці і реалізації цільових програм розвитку виробничої і соціальної інфраструктур, фінансовій підтримці галузей АПК.

Основою АПК є галузі сільського господарства — рослин­ництво, тваринництво, мисливське, лісове та рибне господарства, їх розвиток характеризується певними соціально-економічними та природно-кліматичними особливостями:

— наявністю декількох форм власності, що зумовлює існування різних типів господарств (підприємств): фермерських, ін­дивідуальних, міжгосподарських;

• сезонністю в рослинництві, яка зумовлює неповну зайнятість працюючих у цій галузі;

• універсальністю основного засобу виробництва — землі, яка не підлягає заміні;

• необхідністю використання частини виробленої продукції як засобів виробництва;

• значною тривалістю виробничого циклу;

• значними відмінностями в родючості земельних угідь.

Усе це зумовлює особливості становлення ринкових відносин в АПК та особливості його державного регулювання.

Функції державного регулювання АПК на макрорівні викону­ють Міністерство економіки України через департамент розвитку АПК, який об'єднує відділи економіки розвитку сільського гос­подарства, економіки виробництва продовольчих товарів, відділ аграрної реформи; Міністерство аграрної політики; Державний комітет по земельних ресурсах; Державний комітет водного гос­подарства, Державний комітет лісового господарства.

Держава в особі відповідних органів управління виконує такі функції з регулювання розвитку АПК:

• визначає пріоритетні напрями розвитку АПК та пріоритетні напрями спрямування інвестицій на його розвиток;

• регулює земельні відносини;

• здійснює заходи щодо стабілізації продовольчого поста­чання;

• здійснює підтримку пріоритетних галузей і сфер АПК через пряме бюджетне фінансування, механізм дотацій, цільове субсидіювання;

• сприяє здійсненню процесів роздержавлення, приватизації та розвитку нових форм господарювання;

• встановлює механізм формування державних замовлень та контрактів на постачання державних ресурсів сільськогос­подарської продукції та сировини;

• регулює ціни на деякі види продовольства;

• визначає рівень орієнтовних закупівельних цін і механізми їх індексації відповідно до інфляційних процесів;

• здійснює індикативне планування розвитку АПК.

Цінове регулювання в сфері АПК здійснює департамент ціно­вої політики Міністерства економіки України, у складі якого функціонує відділ цін на продовольчі товари та продукцію сільського господарства.

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодек­сом України та іншими законодавчими актами.

Завданням земель­ного законодавства с регулювання земельних відносин з мстою створення умов для раціонального використання й охорони зе­мель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і гос­подарювання, збереження та відтворення родючості ґрунтів, по­ліпшення природного середовища, охорони прав громадян, під­приємств, установ і організацій на землю.

Згідно з прийнятим законодавством в Україні існують такі фор­ми власності на землю: державна, колективна, приватна.

Всі фор­ми власності є рівноправними.

Розпоряджаються землею Ради на­родних депутатів, які в межах своєї компетенції передають її у власність, надають у користування або вилучають.

Суб'єктами права державної власності на землю виступають:

- Верховна Рада України (на землі загальнодержавної власності України);

- Верховна Рада Автономної Республіки Крим (на землю в межах території республіки);

- обласні, районні, міські, селищні, сільські Ради народних депутатів (на землі в межах їхніх тери­торій).

Суб'єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські товарис­тва, сільськогосподарські акціонерні товариства.

Громадяни України мають право на одержання у власність зе­мельних ділянок для ведення селянського (фермерського) госпо­дарства, особистого підсобного господарства, будівництва та об­слуговування житлового будинку і господарських будівель, са­дівництва, дачного і гаражного будівництва.

Важливим засобом регулювання аграрного сектора є його дер­жавна підтримка.

Земельні відносини — це відносини, які виникають щодо во­лодіння, користування, розпорядження та управління земельни­ми ресурсами на всіх рівнях як об'єктами господарювання і засо­бами сільськогосподарського виробництва.

Державне регулювання земельних відносин полягає у створенні законодавчої бази з захисту прав землевласників і землекористу­вачів, у виборі ефективних пропорцій між прямим і непрямим управлінням земельними ресурсами.

Україна володіє земельними ресурсами загальною площею 60,4 млн га, з яких близько 69 % становлять сільськогосподарські угіддя.

Статистичні дані свідчать про те, що в Україні впродовж деся­ти років спостерігалася тенденція до зменшення площі угідь та їх частки у структурі всього земельного фонду.

Істотні зміни у земельних відносинах пов'язані з роздержав­ленням земель сільськогосподарського призначення.

Формуван­ня земель запасу та резервного фонду зумовили особливу функ­цію держави — контроль за землекористуванням, збереженням агрофонду земель, відповідним використанням.

В Україні здійснюється земельна реформа, в результаті реалі­зації якої формується нова аграрна структура, зорієнтована на приватну власність на землю.

Нині вже завершено перший і дру­гий її етапи — проведено роздержавлення землі і передачу її у ко­лективну власність; здійснено паювання землі з видачею відпо­відного документа — сертифіката про право приватної власності на землю.

Третій, завершальний, етап земельної реформи перед­бачає формування на базі приватної власності на землю нових за змістом приватно-орендних господарств.

Власники сертифікатів на земельний пай мають право створювати своє селянське (фер­мерське) господарство або отримувати щорічно додатковий дохід у вигляді орендної платні.

Аграрна реформа в Україні ще не завершена, оскільки не торк­нулася глибинних основ колективної власності, а зміна власника не призвела до появи ефективного власника.

Механізм функціону­вання пайових відносин усередині приватизованих підприємств нині функціонує недостатньо. Це пояснюється тим, що не закріп­лені правові гарантії інституту приватної власності на землю, не розроблений механізм купівлі-продажу землі, її передачі в заста­ву, не сформований земельний ринок.

Розвиток земельного ринку гальмують низька купівельна спро­можність населення, слабка державна підтримка землевласників та ін.

Державне регулювання земельних відносин здійснюють орга­ни державного управління всіх ієрархічних рівнів.

• держава за­безпечує законодавче регулювання земельних відносин, розпоря­дження землями загальнодержавної власності України;

• встанов­лює порядок і середні ставки платні за використання землі, граничні розміри орендної плати за неї;

• організацію і здійснення державного контролю за використанням та охороною земель та їх моніторингу;

• встановлює основні положення землеустрою і по­рядку ведення державного земельного кадастру;

• розробляє дер­жавні програми щодо раціонального використання земель, підви­щення родючості ґрунтів, охорони земельних ресурсів тощо.

Крім цих заходів та участі в їх реалізації, органи місцевого самоуправління в галузі регулювання земельних відносин здійс­нюють:

• передачу земельних ділянок у власність на умовах чинно­го законодавства;

• реєстрацію права власності, права користуван­ня землею і договорів на оренду землі;

• вилучення (викуп) земель відповідно до законодавства;

• справляння платні за землю; ведення земельно-кадастрової документації;

• погодження проектів зем­леустрою;

• погодження будівництва жилих, виробничих, культур­но-побутових та інших будівель і споруд на земельних ділянках, що перебувають у власності або користуванні;

• вирішення земель­них суперечок у межах своєї компетенції.

Економічні методи державного регулювання земельних відно­син в Україні реалізуються шляхом введення платні за придбан­ня землі відповідно до законодавства.

Сплати щорічного земель­ного податку або орендної плати, які визначаються залежно від якості та місця розташування земельної ділянки, виходячи з ка­дастрової оцінки земель.

Запровадження пільг щодо платні за зем­лю.

Розробки і функціонування механізму визначення та відшко­дування збитків власникам землі та землекористувачам за погір­шення якості земель або приведення їх у непридатність для використання за цільовим призначенням.

Державне регулювання аграрного сектора передбачає підтрим­ку відповідного рівня цін та забезпечення ціпової рівноваги на продукцію АПК.

Державне регулювання цін в Україні здійснюється в умовах високого попиту на сільськогосподарську продукцію і значного спаду обсягів виробництва.

Наявна система цін не відшкодовує високих витрат на виробництво продукції, призводить до диспаритету цін.

Модель ціноутворення в аграрному секторі України повинна передбачати три рівні цін.

Перший рівень — гарантовані або інтервенційні ціни, які ви­значаються для основних видів сільськогосподарської продукції і виступають гарантією відшкодування виробничих витрат. Вони включають середній рівень витрат та мінімальний рівень прибут­ку. Це, як правило, нижня цінова межа, яка служить стартовою ціною на біржових торгах.

Другий рівень — еквівалентна ціна, яка забезпечує середню норму прибутку на авансовий капітал і включає рентний дохід.

Третій рівень — це ціни стимулювання виробництва, які пе­ревищують світові ціни і використовуються для розрахунків з ви­робниками деяких видів продукції.

Державне регулювання АПК передбачає відповідну кредитну політику, яка в Україні починає формуватися і передбачає:

- роз­ширення мережі селянських кооперативних банків; створення сис­теми іпотечного кредитування;

- розвиток фінансового аграрного консалтингу;

- впровадження лізингового кредитування;

- реформу­вання товарного кредиту;

- розширення функцій кредитних спілок; страхування кредитів і позик.

Регулювання агарного сектора державою передбачає створен­ня сприятливих умов для інвестиційної діяльності в галузі, залу­чення інвестицій, розробку програм розвитку АПК, підтримку фермерства та ін.

Державне регулювання АПК зводиться до забезпечення спів­праці з країнами ЄС у питаннях модернізації та розвитку галу­зей, їх інтегрування в європейський агропромисловий комплекс.

Докорінна перебудова економіки та фінансово-кредитних від­носин полягає в утвердженні повноцінного ринку землі, сучас­них земельно-орендних та іпотечних відносин, запровадження економічних стимулів раціонального використання та охорони земель, застосування дозволених нормами СОТ механізмів захис­ту національного аграрного ринку.

Утвердження приватної власності на землю вимагає:

- вдоскона­лення інструментів фінансового оздоровлення галузі,

- ефективних диверсифікованих процедур кредитного обслуговування села, - створення спеціалізованих банківських і альтернативних небанківських кредитних інституцій,

- механізмів фінансових гарантій повернення сільгоспвиробниками кредитів, страхування фінан­сових ризиків.

Поява нових форм власності на землю, розширення кола влас­ників вимагає зміни підходів до наступного входження всіх земле­користувачів у ринкові структури і вдосконалення методики ка­дастрової оцінки земель.

Лише на основі кадастрової оцінки землі власник або орендар має сплачувати земельний податок і відпо­відну орендну платню. Однак нині вони справляються без ураху­вання кадастрової оцінки землі, а лише на підставі договору із землевласником, у чому заздалегідь закладено певний суб'єк­тивізм.

Кадастрова оцінка землі — це основа розрахунку земельного податку, вартості землі, орендної плати, рентних платежів, тобто основа реалізації земельної реформи.

Це особливо стосується густонаселених регіонів України.

Складовими земельного кадастру є бонітування ґрунтів та економічна оцінка землі.

Теоретично така оцінка, зокрема ріллі, ви­магає, насамперед, розрахунку шкали природної (бонітетної) вро­жайності ґрунтів з основних сільськогосподарських культур у ме­жах кожного природно-сільськогосподарського (кадастрового) ра­йону з урахуванням набору культур, частки посівів у загальній площі орних земель, яка склалася в кожному конкретному ви­падку.

Оцінювальну шкалу потрібно обчислювати для якомога дрібніших таксономічних одиниць (типів, підтипів ґрунтів), щоб охопити найдрібніші земельні ділянки.

Бонітування ґрунтів — це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їхньою родючістю щодо конкретних сільськогосподарських культур.

Мета бонітування — визначення кількісної оцінки якості землі, її переваг порівняно з іншою землею.

Критеріями бонітування ґрунтів с природні діагностичні озна­ки, які є визначальними для урожайності.

Бонітування ґрунтів — доволі приблизне і в кращому випадку воно може стати основою для виділення класів земель для по­дальшого економічного аналізу.

Робота за такою методикою бу­ла б правомірною за умови, що всі фізико-хімічні показники ґрун­тів рівнозначні. Проте нині ще не визначений ступінь впливу кож­ного з них на врожайність.

Тому оцінку ґрунтів за основними фізико-хімічними властивостями коригують економічні показни­ки обсягів валової продукції та окупність витрат (економічна оцін­ка землі).

Вивчення впливу показників природної родючості ґрунтів на їхню оцінку дасть змогу індивідуально підійти до встановлення земельного податку кожному землевласникові та землекористу­вачеві, згладити таким чином вплив об'єктивних факторів на ре­зультати сільськогосподарського виробництва.

В умовах дії ринко­вих цін господарства, які працюють у гірших ґрунтово-кліматич­них умовах, стають потенційними банкрутами через відсутність механізму перерозподілу рентних доходів.

Комплексна оцінка земель — порівняльна оцінка комплексно­го гектара — основа встановлення єдиного земельного податку всім землекористувачам України у твердій валюті або в нату­ральній продукції.

Приватизація земель, перехід на єдиний земельний податок для всіх землекористувачів зумовлює потребу кадастрової та гро­шової оцінки кожної земельної ділянки.

Ціну земельних ресурсів найчастіше обчислюють за методи­кою, в якій закладена капіталізація чистого доходу.

Ціна землі використовується для:

- встановлення паритету цін на сільськогосподарську продукцію та промислові товари, енер­гоносії;

- оформлення банківських кредитів під заставу землі;

- оптимізації структури земельних угідь з метою забезпечення еколо­гічної рівноваги;

- формування ринку землі.

В Україні визначення ціни землі ґрунтується на "Методиці гро­шової оцінки земель сільськогосподарського призначення та на­селених пунктів", яка передбачає врахування диференціальної ренти І, диференціальної ренти II, абсолютної ренти.

У світовій практиці складалися декілька підходів до визначен­ня вартості землі: ринковий, витратний, прибутковий. Найпоши­ренішими є порівняльний, економічний метод, метод капіталі­зації прибутку.

За офіційними даними, середня ціна 1 га землі в країнах За­хідної Європи становить: у Великій Британії — 11,4, Бельгії 14,2, Німеччині — 19,7 тис. дол. США.

Висновки

Земля – це фактор, який не має альтернативної цінності для суспільства в цілому.

При абсолютно нееластичній пропозиції послуг землі земельна рента визначається виключно попитом на послуги землі.

Принцип встановлення земельної ренти як рівноважної ціни на ринку земельних ресурсів такий як у випадках інших ринків факторів виробництва.

Неоднорідність якості земельних ділянок означає, що продуктивність землі як фактора виробництва різна в залежності від її родючості, а також місця розташування.

Диференціальна рента – це доход, отриманий в результаті використання ресурсів з нееластичною пропозицією та більш високою продуктивністю в ситуації ранжирування цих ресурсів.

В умовах ринкової економіки земля покупається і продається як капітальний актив. Покупець земельної ділянки намагається отримати її заради тієї земельної ренти, чи постійного щорічного доходу, який приносить земля. Таким чином, покупається право на отримання регулярного доходу на протязі невизначено довгого періоду часу.

1