5. Суммарные (приведённые) затраты

Суммарные затраты по жилой части здания (С) вычисляются по формуле

С_э^у

С = С_см^жу +  ,

Е

где С_см^жу – сметная стоимость жилой части здания, руб./ м²об. пл.;

С_э^у - годовые эксплуатационные затраты, руб./м²об. пл. в год;

Е - коэффициент приведения.

Удельный показатель сметной стоимости (С_см^жу) составляет 30717руб./м²об.пл. ; удельный показатель годовых эксплуатационных затрат (С_э^у) - 2790 руб./м²об. пл. в год; Е принят равным - 0,15.

2790

Отсюда С = 30717 +  = 49317 руб./ м²об. пл.

0,15

6. Показатели коммерческой эффективности проекта

   1. Для расчета показателей коммерческой эффективности проекта приняты следующие условия:

• продолжительность инвестиционного цикла – 3 года (1-й год – предпроектные изыскания, приобретение и государственная регистрация прав на замельный участок под строительство, 2-й год – строительное производство, 3-й год – ввод объекта в эксплуатацию и продажа объекта на рынке недвижимости);

• освоение инвестиций осуществляется равномерно в течение 2 лет (1 год – 50% от суммы инвестиций, 2-й год – 50% от суммы инвестиций);

• заказчик планирует продажу коммерческих площадей и квартир в течение одного года после сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Расчет выручки от продажи объекта (P_t) на рынке недвижимости приведён в табл.4.

Таблица 4

Расчет выручки от продажи объекта

№ п/п	Наименование помещений	Единица измерения	Кол-во единиц	Цена ед., тыс. руб.	Выручка, тыс. руб.
1	Жилые помещения	м2 об. пл.	1739,55	52,9	92022,2
2	Торговые помещения	м2 пол.пл.	219,2	55	12056
3	Подземный гараж	м2 пол.пл.	437,61	42	18379,62
	ИТОГО				122458

Примечание. Ценовые показатели среднерыночной стоимости жилых и коммерческих помещений по рассмаириваемому инвестиционно-строительному проекту приняты по данным офицального сайта Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru, раздел «Аналитика») для ценового пояса 4 г. Екатеринбурга (см. прил. 14).

3. Инвестиции заказчика (сметная стоимость строительства жилого дома С_стр) определяется по формуле

С_стр = С_см К_стр ,

где С_см – сметная стоимость жилого здания (см. 3.4);

К_стр – коэффициент перехода от сметной стоимости здания к общей сметной стоимости строительства (по Сводному сметному расчету).

В работе К_стр принят равным 1,5 по согласованию с преподавателем.

С_стр = 67291,222 1,5 =100936,83 тыс. руб.

6.4. Валовая прибыль равна разности между выручкой от реализации объекта и сметной стоимостью строительства - 21521,17 тыс.руб.

6.5. Налоги и платежи инвестора – всего 11758 тыс.руб.

в том числе:

• налог на прибыль (20 %) - 21521,17 0,2 = 4304,234 тыс.руб.

• оплата кредита (сумма кредита 25% от С_стр и процентная ставка по кредиту принята 15% годовых) - 100936,83  0,25  0,15 = 3785 тыс.руб.

• эксплуатационные затраты (50 % от итоговых данных табл. 2,3) - 2482,45+4854141 0,5 = 3668,5 тыс. руб.

6.6. Чистая прибыль инвестора: 21521,17 - 11758 = 9763,17 тыс.руб.

6.7. Коэффициент эффективности инвестиций: 9763,17/100936,83 = 0,1

6.8.Чистый дисконтированный доход (NPV) (превышение интегральных результатов по проекту над интегральными затратами) определяется с использованием следующей формулы:

T

NPV =  (P_t – З_t)a_t ;

t=0

где t - номер шага (года) расчета;

T – горизонт расчета;

a_t – коэффициент дисконтирования на t–ом году, a_t = 1/ (1+i)^t ,

i – норма дисконта (в данных расчетах равна 0,0825);

P_t – результаты, достигнутые на t–ом году (выручка от реализации объекта);

З_t – затраты на t–ом году с учётом капитальных вложений (сметной стоимости строительства здания С_стр).

a₀ = 1/ (1+0,0825)⁰ = 1

a₁ = 1/ (1+0,0825)¹ = 0,923

a₁ = 1/ (1+0,0825)² = 0,853

Для принятых в п. 4.6.1 условий:

NPV = (0–0,5С_стр )a₀ + (0–0,5С_стр )a₁ + (P_t – налоги и платежи инвестора ) a₂

NPV = (0–0,5100936,83)1 + (0–0,5100936,83)0,923 + (122458– 11758)0,853 =

= - 50468+ (-46582) + 94427,1 = -2623,66

Отсюда NPV = -2623,66 тыс.руб.

6.9. Индекс рентабельности инвестиций (PI) – отношение чистого дисконтированного дохода NPV и дисконтированных капитальных вложений к капитальным вложениям определяется по формуле:

NPV

PI = 1+  ,

К 

где К = 0,5С_стр a₀ + 0,5С_стрa₁ = тыс.руб.

К = 0,5100936,83 1 + 0,5100936,830,923 = 97050,76 тыс.руб.

PI = 1 + (-2623,66) / 97050,76 = 0,03

7. Технико-экономическая оценка (ТЭО)

7.1. ТЭО проекта жилого здания производится путём сопоставления показателей рассматриваемого проекта и проекта, принятого за эталон. Для выполнения условий сопоставимости, проект, принятый за эталон, должен предполагать размещение объекта в том же ценовом поясе, что и рассматриваемый проект.

За эталон принят проект студента 444 группы Свешниковой Полины.

Основные объёмно-планировочные параметры, ТЭП и показатели коммерческой эффективности сравниваемых проектов приведены в табл. 5.

Таблица 5