Вопрос 76.

Договор аренды предприятий представляет из себя самостоятельную форму договора аренды. К данному договору могут по аналогии применяться правила об аренде зданий и сооружений, если отсутствуют специальные правила об аренде предприятия.

Договор аренды предприятий - это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Указанный договор обладает рядом специфических особенностей:

1. Возмездный, взаимный.

2. Применяется только в предпринимательской сфере

3. Предметом указанного договора является особый объект гражданских прав, а именно предприятие как имущественный комплекс.

Состав предприятия как имущественного комплекса включает в себя следующие виды имущества:

• Недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, земельные участки и другие объекты недвижимости

• Движимое имущество, а именно основные и оборотные средства, сырье, материалы, оборудование

• Права пользования определенным имуществом (например, право аренды, сервитутные права)

• Можно выделить исключительные права (знаки обслуживания, фирменные наименования)

4. Форма письменная в виде одного документа, подписанного сторонами, а сам договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

5. Передача имущества предприятия осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче с обязательным уведомлением об этом кредиторов. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

6) Гарантии прав кредиторов. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск об удовлетворении указанных требований, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

7. Арендатор, если это предусмотрено договором, получает по договору аренды предприятия не только право временного владения и пользования имуществом, но и более широкие полномочия: продажа и обмен имущества, заключение договоров займа материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия, сдачу имущества в субаренду, передачу права аренды 3-му лицу при соблюдении 2 условий:

   1. Если это не приведет к уменьшению стоимости предприятия

   2. Если это не нарушает условий договора аренды предприятия

Указанные сделки нельзя совершить в отношении такого имущества предприятия как: земельные участки и другие природные ресурсы предприятия

Если иное не предусмотрено договором , арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав ПИКа, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор должен уплачивать арендодателю арендную плату в состав которой включаются 2 элемента: содержание самого предприятия, оплата расходов по его эксплуатации. Арендатор обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем состоянии, оплачивает такие расходы как текущий и капитальный ремонт предприятия, страхование имущества предприятия. Арендная плата вносится по соглашению сторон периодически и должна иметь в качестве основной цели затраты на улучшение арендованного имущества.

7. Если в результате владения и пользования имуществом предприятия имеются неотделимые улучшения, то арендатор имеет право на возмещение их стоимости независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден в судебном порядке от возмещения таких расходов, если докажет, что:Издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно его качеству и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

8. Имущество по окончанию договора аренды предприятия должно быть возвращено по передаточному акту с извещением об этом кредиторов. В этом случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.