1. Консенсуальный

2. Взаимный, т.к. он порождает права и обязанности у арендодателя и у арендатора.

3. Возмездный. Имущество передается в счет уплаты арендной платы.

4. Срочный или бессрочный

Договор аренды отличается от договора купли-продажи, мены по следующим критериям:

1. По данному договору имущество не передается в собственность

2. Имущество не подлежит обмену за определенную выкупную цену

От договора дарения - это возмездный и взаимный договор по передаче в пользование.

Существенные условия: предмет

Элементы:

1. Стороны договора. С одной стороны это арендодатель (наймодатель), т.е. лицо, которое передает имущество во временное владение и/или пользование арендатору - собственники имущества и уполномоченные собственниками лица, титульные владельцы. Арендатор (наниматель) - лицо, которое заинтересовано в получении имущества. - ФЛ, ИП, ЮЛ.

2. Предмет. Это вещи, их особенности:

   • Они могут быть исключительно бестелесными вещами

   • Это должны быть непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования

   • Это могут быть вещи движимые и недвижимые.

   • Это индивидуально-определенные вещи, которые должны обладать специфическими свойствами и качествами, которые позволяют отграничить их в обороте от других вещей

3. Форма договора. Письменная форма: по общему правилу сделок - в отношении с ЮЛ и между гражданами свыше 10 МРОТ. Конкретно для аренды: если срок более года, если одна из сторон ЮЛ. Аренда недвижимости – гос.регистрация.

   • Цена договора. Для определенных видов аренды цена рассматривается как существенное условие (аренда предприятия, другого имущественного комплекса). Называется арендной платой.

Виды арендной платы могут быть различными:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

4) Срок договора. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Если договор заключен на неопределенный срок, то стороны могут отказаться от действия договора с соблюдением условий: предупредить об этом другую сторону (для движимого имущества – 1 месяц, для недвижимого имущества – 3 месяца).

4. Содержание договора. Это совокупность прав и обязанностей его участников.

Обязанности арендодателя

1. Предоставить имущество арендатору во временное владение и (или) пользование. Передача имущества должна подтверждаться составлением акта приема-передачи.

• В соответствии с условиями договора

• Имущество должно соответствовать его назначению

• Передача имущества должна сопровождаться приложением необходимых документов (сертификата качества, технического паспорта и иных документов, которые подтверждают надлежащее состояние объекта аренды)

• Имущество должно быть передано в срок, определенный в законе.

• Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии. Если качество имущества не соответствует его надлежащему состоянию и дефект установлен при внимательном осмотре арендатор имеет право отказаться от принятия имущества. Если дефект устанавливается в порядке использования объекта аренды, то арендатор может прекратить договор, потребовать возмещения убытков, потребовать снижения арендной платы.

2. Обязан предупредить арендатора о правах 3-их лиц на имущество. Если не предупредил, то можно ставить вопрос о снижении арендной платы, расторжении договора и возмещении убытков

3. Производство капитального ремонта. Арендодатель и арендатор в договоре могут установить возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора.

4. Возмещение стоимости неотделимых улучшений, проводимых с согласия арендодателя и за счет арендатора. Обязанности арендатора:

1. Пользование арендованным имуществом с согласия арендодателя.

2. Своевременное внесение арендной платы. Если сроки не исполняются, арендодатель может прекратить договор, если докажет, что арендная плата не вносилась более 2 раз.

3. Имущество должно быть возвращено в том же состоянии, что и при заключении договора.

4. Обязан поддерживать объект аренды в нормальном состоянии. Это означает, что пользование объектом должно соответствовать правилам эксплуатации, технической документации, условиям договора, обычно предъявляемым требованиям и требованиям, указанным в законе.

5. Проведение текущего ремонта. Текущий ремонт отличается от капитального тем, что не предполагает замену основных составных частей и конструктивных элементов объекта.

6. Может сдавать в субаренду арендованное имущество с согласия арендодателя

ГК содержит правила о возобновлении договора аренды. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации преимущественного права аренды необходимо соблюсти следующие условия:

1. Данное право должно быть закреплено либо в законе, либо в договоре

2. Арендатор должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору срок, которого истек

3. Срок действия договора аренды (первоначального договора) должен истечь

4. Арендатор должен иметь равное с другими лицами право на заключение нового договора. Равенство означает, что при прочих условиях арендатор может заключить новый договор наряду с 3-ми лицами. Однако он будет иметь преимущественное право, если для этого есть условие - письменное уведомление арендодателя о возобновлении договора

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения действия договора аренды, а арендодатель не предъявляет возражений, то договор считается возобновленным:

1. На тех же условиях

2. На неопределенный срок