Вопрос 75. Договор аренды зданий и сооружений.

ГК выделяет аренду зданий и сооружений как самостоятельный вид аренды.

Договор аренды здания или сооружений – соглашение, по которому арендодатель передает арендатору здание и сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законодательство не содержит определения понятий «Здание» и «Сооружение».

Строительные нормы и правила (СНИП) понимают под «Зданием» - объекты недвижимости общегражданского назначения, которые могут быть жилыми или не жилыми зданиями. Это сложная недвижимость, составные части которой составляют квартиры, комнаты, вспомогательные помещения, иные объекты недвижимости. «Сооружения» не могут использоваться по жилому назначению и являются объектами недвижимости, которые используются в нежилой сфере, н-р, для оборонных, гидротехнических целей.

ГК применительно к зданиям и сооружениям содержит единое правило о их правовом режиме.

Для данного договора характерны следующие особенности:

1) является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предметом аренды зданий или сооружений являются особые объекты недвижимого имущества, искусственно созданные человеком, а именно здания и сооружения. Их относят к рукотворным объектам недвижимости. Кроме того, к предмету относят части зданий или сооружений.

2. используется, как правило, в коммерческой сфере.

3. Стороны. Арендодатель- граждане, ИП, организации, публично-правовые образования.

Арендатор – граждане и организации.

2. Форма договора аренды здания и сооружения является письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если эти требования не соблюдены, то договор считается недействительным.

3. Если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее 1 года, то он подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

4. Условие об арендной плате является существенным условием договора аренды здания или сооружения, его отсутствие в договоре влечет незаключенность договора.

Арендная плата в договоре включает плату за пользование не только зданием или сооружением, но и ЗУ, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендная плата может быть определена за аренду объекта в целом, за единицу площади (объем). Способы установления арендной платы могут быть различными: в твердой денежной сумме, в натурально-вещественном выражении, в смешанной форме. В законе существует презумпция расчета арендной платы исходя из фактически переданного в аренду здания или сооружения

2. Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт может быть составлен в произвольной форме или в форме документа о бухгалтерском учете, он должен быть подписан сторонами. Уклонение от подписания рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передачи имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора АЗС арендованное имущество должно быть также возвращено по передаточному акту, подписанного сторонами.

3. По договору аренды здания или сооружения передаются не только в пользование, но и во владение и пользование

4. При аренде зданий и сооружений арендатор приобретает права на земельный участок под зданием и сооружением. Закон выделяет следующие виды прав на земельные участки:

1.Если арендодатель собственник земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий ЗУ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий ЗУ, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования ЗУ, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

2. Аренда здания или сооружения, находящегося на ЗУ, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого имущества, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником ЗУ.

2. в случае, если ЗУ, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи ЗУ.