Вопрос 63. Договор продажи недвижимости.

Данный договор впервые закреплен в ГК в качестве самостоятельного договора. Данный договор регулируется ГК (ст. 549 – 558), общими правилами о купле-продаже, если отсутствует специальная норма, федеральными законами (О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними), акты приватизационного законодательства, семейное законодательство, корпоративное законодательство, законодательство о банкротстве.

Договор продажи недвижимости - соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.

Договор продажи недвижимости является возмездным, поскольку продавец за выполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим.

Цель договора состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Особенность купли-продажи недвижимости заключается в следующем:

1. продавцом по данному договору, как правило, является собственник недвижимого имущества или титульный владелец.

2. Покупателем по договору может быть любое лицо – ФЛ, ЮЛ, публично-правовое образование в лице уполномоченных органов.

3. Предмет договора – это только недвижимое имущество, которое относится к индивидуально-определенным вещам. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем ЗУ либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этого условие о предмете считается несогласованным, а договор не заключенным.

4. При продаже недвижимости применяется принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Земельный кодекс закрепляет указанный принцип, а ГК устанавливает права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором и расположена и недвижимость. Варианты:

1. Если продавец собственник ЗУ, то к покупателю переходит право собственности на этот участок, занятый такой недвижимостью.

2. Если продавец не является собственником ЗУ, продажа недвижимости допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

5. Форма договора. Она должна быть письменной в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

К форме документа применяются специальные требования о государственной регистрации. Если закон устанавливает требование о государственной регистрации договора, то он считается заключенным с момента государственной регистрации (это характерно для к-п жилого помещения).

6. Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту. Этот документ оформляется в произвольной форме, свидетельствует об исполнении обязательства по купле-продаже.

7. Цена в договоре является существенным условием, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законом. Если цена в договоре не определена, он не заключен! Если иное не предусмотрено законом или договором установленная в нем цена здания, строения, сооружения или др.недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену такого ЗУ или права на него.

Таким образом, существенные условия- предмет и цена.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязанности продавца и покупателя заключаются с одной стороны в передаче недвижимого имущества в собственность, а с другой стороны в принятии и оплате недвижимого имущества. Оплата может осуществляться за недвижимость в целом, за единицу площади, объема и другим физическим характеристикам.

Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами акта передачи, если иное не установлено з-м или д-м. Уклонение одной из сторон- отказ от исполнения продавцом обязанности или от принятия имущества покупателем. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе случае, когда такое несоответствие оговорено в акте передачи, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Закон особо выделяет правило о продаже некачественного недвижимого имущества. В этом случае покупатель может требовать от продавца расторжения договора, возмещения убытков, снижения покупной цены, но не вправе требовать обмена недвижимости на аналогичный товар (потому что недвижимость это не родовой товар, а индивидуально-определенный).

Виды договоров продажи недвижимости: продажа жилого дома, квартир, частей жилого дома или квартиры, земельных участков и др.

Особым видом договора продажи недвижимости является продажа ЖП.

Если продается жилое помещение, то действует 2 правила:

1. В том случае, если в этой недвижимости проживают лица, сохраняющие право пользования этим ЖП после его приобретения покупателем, то существенным условием договора является перечень лиц, которые проживают в жилом помещении, с указанием их прав на жилое помещении при смене собственника;

2. Обязательная гос.регистрация договора. Он считается заключенным с момента государственной регистрации.

ЗК предусматривает правила для продажи ЗУ. ЗУ не может быть продан по цене не ниже кадастровой оценке. Данный договор оформляется письменно в виде единого документа, подписанного сторона и считается заключенным с момента его государственной регистрации.