Тема 5. Особенности работы технической службы.

Вопрос 1. Обеспечение отеля коммунальными услугами.

Планирование расходов ресурсов, обеспечивающих нормальное функционирование отеля, а также проверка уровня его ресурсного обеспечения могут осуществляться:

• с применением укрупненных показателей расходов, ресурсов, нормированных на единицу объема или площади, с учетом типа здания и технических характеристик;

• расчетом расходов либо по мощности потребителей ресурсов, имеющихся на объекте, либо с использованием расчетных моделей и нормативов, обеспечивающих выполнение требований и целевых значений ПЭК к уровню технической эксплуатации и комфорта среды обитания человека.

Так, при использовании в планировании укрупненных нормативов расчет расходов электроэнергии производится на основании данных, рекомендованных для предварительного расчета общего энергопотребления здания. В состав расходов на общее электроснабжение включаются:

• расходы электроэнергии на освещение здания — в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами, обусловленными функциональным назначением здания;

• расходы электроэнергии на технологическое оборудование, установленное в соответствии с принятым функциональным назначением здания.

Достоинством этого способа является сравнительно небольшая трудоемкость расчетов, обеспечиваемая в том случае, если имеется возможность сравнения изучаемого объекта с «объектами-аналогами», для которых известны и доступны упомянутые выше укрупненные показатели расходов ресурсов. Недостатком этого способа расчетов является ограниченность видов ресурсов, нормируемых таким образом. Еще одним ограничением на использование схемы расчета по укрупненным показателям является тот факт, что в недостаточной мере учитывается изменение уровня технического оснащения конкретного рассматриваемого объекта.

Второй способ планирования объемов коммунальных ресурсов не только более предпочтителен, но зачастую и более доступен. Рассмотрим некоторые примеры применения расчета расхода коммунальных ресурсов электроэнергии, а также холодной и горячей воды на основе инструментов статистического анализа, а также сопоставления расчетных и фактических расходов.

Планирование объемов потребления электроэнергии рекомендуется осуществлять по сгруппированным потребителям электроэнергии. В самом общем виде группы потребителей электроэнергии могут выглядеть следующим образом:

• осветительная арматура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания);

• розетки из расчета технически допустимой нагрузки от осветительных приборов и оргтехники;

• лифтовое оборудование, технологическое оборудование и прочее электрооборудование в отеле, используемое как гостями, так и в целях технической эксплуатации.

При планировании объемов потребления необходимо придерживаться соответствия величины затрат электроэнергии на освещение в сравнении с уровнем, требуемым санитарно-гигиеническими нормами для освещенности помещений отеля. Расчет расхода электроэнергии в соответствии с нормами освещенности выполняется с учетом данных об объемно-планировочном решении с использованием коэффициентов единовременности, а также коэффициентов спроса по режиму работы и сезонного потребления. В случае несоответствия или невыполнения нормативов требуется провести работу по доведению мощности системы освещения помещений до нормативно установленного уровня. Недостаток освещенности помещений отеля в сравнении с нормативами должен быть учтен при расчете функционального устаревания здания в затратном подходе к оценке его стоимости.

Рекомендуется обеспечивать надлежащий уровень освещенности в гостевых, общественных и технических помещениях, при этом освещение не должно быть ослепительно ярким и не должно производить теневых эффектов. В соответствии с требованиями бесперебойного обеспечения освещения и из соображений безопасности гостей рекомендуется регулярно проверять состояние всей электроарматуры (электрошнуры, розетки и открытая электропроводка), обращая внимание на степень износа или наличие повреждений. Чтобы поддерживать освещаемость на требуемом уровне, нужно предусмотреть ежедневную очистку ламп и светильников от пыли. Рекомендуется планировать массовую замену ламп на регулярной основе — до истечения нормативного срока их службы, при этом замена должна производиться таким образом, чтобы не вызывать неудобства у гостей и персонала.

Для планирования объемов электроэнергии, необходимой для лифтового, технологического и прочего электрооборудования, используемого в отеле, рекомендуется производить расчеты на основе использования установленной мощности потребителей в следующем порядке:

1) определить мощность соответствующего электрического оборудования. При этом потребляемая мощность может быть определена как для каждой единицы оборудования (лифты, система контроля доступа, видеонаблюдения), так и для определенной группы потребителей (электроплиты, кондиционеры) в зависимости от трудоемкости сбора необходимых для расчета сведений;

2) произвести проверку соответствия данных о мощности наиболее энергоемких единиц оборудования их техническим паспортам, а также в случае необходимости методом опроса обслуживающего персонала выявить режимы работы и, соответственно, определить или уточнить коэффициенты спроса по режиму работы;

3) на основании данных обследования произвести расчет расходов электроэнергии «по установленной мощности» — отдельно по каждой группе оборудования либо по каждой единице энергоемкого оборудования с применением соответствующих уточненных коэффициентов спроса по режиму работы и коэффициентов единовременного спроса.

Нужно также учесть сезонные изменения потребления электроэнергии, которые зависят от климатических условий местности, где расположен отель. Использование в расчетах факторов сезонности позволит не только более рационально управлять затратами, но и проводить сравнительный анализ для целей поддержания конкурентоспособности обеспечения электричеством объекта недвижимости.

Планирование объемов холодного и горячего водоснабжения можно производить на основе двух способов:

• использовать средние удельные объемы потребления холодной и горячей воды на расчетную единицу (гостевой номер, площадь, оборудование) на основе фактических объемов потребления по установленным счетчикам за расчетный период;

• рассчитать планируемые объемы потребления воды по установленным нормам потребления.

Вне зависимости от выбранного способа определения планируемых объемов потребления в расчетах необходимо учитывать функциональное назначение эксплуатируемого объекта, сформированные требования и значения нормативов параметров эксплуатационных качеств, а также использовать нормируемый показатель, который в наибольшей степени коррелируется с объемами потребления воды. В таблице ниже приведен пример потребления холодной и горячей воды в расчете на одного гостя отеля.

Пример потребления воды в отеле в расчете на одного гостя.

Расчетная единица удельного показателя	Нормы расхода воды, л						Расход воды прибором, л/с (л/ч)
	В средние сутки		В сутки наибольшего потребления		В час наибольшего потребления
	Общая (в т.ч. гор)	горячей	Общая (в т.ч. гор)	горячей	Общая (в т.ч. гор)	горячей	Общий (хол и гор)	Хол и гор
1 человек	120-300	70-100	120-300	70-180	12,5-30	8,2-16	0,2 (115) – 0,3 (300)	0,14 (80) – 0,2 (200)