3. Юридична характеристика

Договір соціального найму є двостороннім, сплатним, реальним. Двостороннім він є тому, що права і обов'язки виникають у обох сторін. Наприклад, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт, а наймач зобов'язаний користуватися житлом відповідно до договору і виплачувати винагороду за це наймодавцеві. Оплатність договору соціального найму виявляється у зустрічному наданні. Наймодавець надає майно у користування і за це вправі вимагати винагороди. Наймач передає наймодавцеві гроші і за це може вимагати отримання майна у користування. Враховуючи ту обставину, що права та обов'язки у сторін за договором виникають на момент передачі (прийняття) житла, можна дійти висновку, що договір соціального найму житла - реальний.

4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла

Оскільки в основі договору соціального найму житла лежать житлові правовідносини, то учасники договору є суб'єктами правовідносин, що виникають із нього.

    Відповідно до статті 18 ЖК управління житловим фондом здійснює власник або уповноважений ним орган, що діє в межах, визначених власником.

Для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Житлово-експлуатаційні організації забезпечують цілісність житлового фонду і його належне використання, високий рівень обслуговування громадян, а також контролюють додержання громадянами правил користування жилими приміщеннями, утримання житлового будинку і прибудинкової території.

   Житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності - відповідне підприємство, установа, організація) і виступає наймодавцем у договорі соціального житлового найму.

    Наймачем є виключно громадянин, на ім'я якого видано ордер. Проте не всякий громадянин може виступити в ролі наймача. Враховуючи те, що договір житлового найму - це цивільний правочин, необхідно підкреслити, що для його укладення суб'єкт повинен мати необхідний об'єм правосуб'єктності. Такою стороною в договорі житлового найму можуть бути особа з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, або ті, що одружилися чи влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні не можуть самостійно здійснювати право на одержання житлового приміщення, а тому не можуть бути наймачем самостійно.

    Окрім загальних вимог до найму ставляться і спеціальні вимоги. Наймачем у договорі соціального найму житла може бути тільки спеціальний суб'єкт. Це завжди фізична особа. Перш за все громадянин повинен мати потребу в поліпшенні житлових умов і постійно проживати у даному населеному пункті, якщо інше не встановлено законодавством України. Відповідно до діючого законодавства поліпшення житлових умов потребують громадяни:

1. Які забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається в порядку, встановлюваному КМ України і Українською радою професійних спілок. Мінімальний рівень житлової площі для кожного регіону визначається окремо. По Харкову він встановлений у 5,5 кв. м. Мінімальний рівень житлової площі ще називають обліковою нормою.

2. Які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.

3. Які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Перелік зазначених захворювань затверджується Міністерством охорони здоров'я України за погодженням з Українською радою професійних спілок. До тяжких форм захворювань відносяться близько 8 категорій захворювань:

- серцево-судинної системи (ревматичні й інші органічні поразки серця з порушенням кровообігу II - III ступенів);

- гіпертонічна хвороба, ускладнена органічними порушеннями кровообігу головного мозку; захворювання органів дихання (тяжка бронхіальна астма з частими приступами, ускладнена дихальною недостатністю II - III ступенів, гангрена, абсцес легень, ускладнені легенево-серцевою недостатністю II - III ступенів);

- захворювання опорно-рухового апарату (двостороння висока ампутація нижніх кінцівок (у випадку неможливості протезування));

- нервово-судинні захворювання (органічні поразки центральної нервової системи зі стійкими тяжкими порушеннями функцій кінцівок і функцій тазових органів (наслідки перенесених тяжких черепно-мозкових травм, травм хребта і спинного мозку);

- психічні захворювання (шизофренія, маніакально-депресивний психоз, епілептична хвороба, пресенильні і сенильні психози);

- туберкульоз легень та інших органів (активні форми туберкульозу всіх органів та систем із виділенням туберкульозної палички);

- захворювання шкіри (проказа, екзема, нейродерміт (розповсюджені форми з великими осередками поразки, що не піддаються лікуванню), псоріаз (лускатий лишай) - поширені форми), грибоподібний мікоз - еритродермічна і розповсюджені форми;

- інші захворювання (калові, сечові і піхвові свищі, недостатність сечового міхура, протиприродний анус, невиліковні форми нетримання сечі і калу і т. д.).

4. Які проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів.

5. Які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності. Пунк 5 п.13 Правил квартирного обліку конкретизував цей період - не менше 5 років.

6. Які проживають у гуртожитках. Це пояснюється особливим правовим режимом гуртожитку. Гуртожиток - це спеціально побудовані або переобладнані для цих цілей житлові будинки, використовувані для тимчасового проживання.

7. Якщо проживають в однокімнатній квартирі дві або більше сім'ї, незалежно від родинних взаємозв'язків.

8. Особи різної статі, що старше 9 років, крім подружжя, та проживають разом.

9. Які проживають в комунальних або невпорядкованих стосовно до умов даного населеного пункту квартирах: інваліди Великої Вітчизняної війни і сім'ї загиблих або зниклих безвісті воїнів (партизан) і прирівняні до них у встановленому порядку особи: Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Труда, особи, що нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів; особи, що перебували у складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної воєн і під час інших бойових операцій по захисту Батьківщини, партизани громадянських і Великих Вітчизняних воєн, а також інші особи, що брали участь у бойових операціях по захисту Батьківщини; працівники, що тривалий час працювали сумлінно на одному підприємстві, в установі, організації (не менше 15 років).

Проживання в комунальній квартирі не залежить від її розміру, опорядженості і кількості кімнат, що займаються. Проживання у невпорядкованій стосовно до умов даного населеного пункту квартирі не залежить від її розміру, ізольованості і числа кімнат. Невпорядкованим вважається недостатньо комфортабельне житло.

    Окрім потреби житла, фізична особа повинна знаходитися на квартирному обліку або бути такою, що має право отримати житло поза чергою. Розглянемо спочатку більш детально першу категорію, її умовно можна поділити на осіб, що мають право на житло в порядку загальної черги, і осіб, що мають право отримати в користування житло в першу чергу.