38. Формування концепції договору найму (оренди).

39. Поняття і види майнового найму (оренди).

Договір найму (оренди)

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зо­бов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на пев­ний строк (ст. 759 ЦК).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Здаючи майно в найм, його власник про­дає його споживну вартість частинами.

За юридичними ознаками договір найму (оренди) є двостороннім, платним та консенсусиіьним.

Предметом договору найму можуть бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками й зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, а також майнові права.

Договір оренди має декілька різновидів, кожному з яких притаман­ні певні особливості. Договори оренди можна класифікувати за такими підставами:

• за часом: з встановленим строком і без встановленого строку;

• за предметом договору оренди: оренда речей, оренда цілісних майнових комплексів, оренда майнових прав;

• за правом власності на майно, що є предметом договору оренди: оренда приватного, комунального, держав­ного майна;

• за видом майна: оренда рухомого майна (договори прокату, най­му (оренди) транспортного засобу тощо), оренда нерухомого майна (до­говори найму (оренди) земельної ділянки, найму будівлі або іншої капі­тальної споруди, оренди водного об'єкту тощо).

ЦК виділяє такі види договорів найму (оренди): прокат, найм (оренда) земельної ділянк, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм (оренда) транспортного засобу, лізинг (гл. 58. ЦК), найм (оренда) житла (гл. 59. ЦК)

Відповідно до ЦК України сторонами договору оренди виступають наймодавець і наймач. В інших нормативно-правових актах та спеціаль­ній літературі їх ще називають орендодавцем і орендарем.

Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка володіє правомочністю розпорядження цим майном у формі передання майна у найм:

1. власник майна, що передається у найм;

2. особа, якій належать майнові права, що передаються у найм;

1. особа, яка уповноважена за законом або договором на укладання договору найму певного майна (ст. 761 ЦК України).

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими осо­бами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про це наимодавця до спливу строку зазначеного в договорі, а якщо він не встановлений договором -у розумний строк.

Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призна­чення та умов договору, у разі порушення його умов наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наимодавця. При зміні власника переданої у найм речі до нового влас­ника переходять права та обов'язки наймодавця. Наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним в результаті користування річчю, переданою у найм.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право:

1) вимагати від наимодавця передання майна і відшкодування збит­ків, завданих затримкою;

2) відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування збитків.

Наймодавець зобов'язаний: 1) передати наймачеві річ у комплекті й у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню; 2) попере­дити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користу­вання нею; 3) повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм.

Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму, а у разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню ре­чі, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розмір плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування завданих збитків.

Якщо наймо-давець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшко­дування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшко­дування збитків.

Згідно зі ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилу­чення. Якщо поліпшення речі зроблені за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зараху­вання їх вартості у рахунок плати за користування річчю. У разі якщо поліпшення зроблені без згоди наймодавця і їх не можна відокремити без шкоди для речі, наймач не має права на відшкодування їх вартості. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, ство­рена нова річ, наймач стає її співвласником.

Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини, але за ті, які сталися внаслідок нормального її зносу або упущень наймодавця, він не відповідає. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Договір найму припиняється: 1) у разі смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; 2) у разі лі­квідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем; 3) у разі відмови наймодавця від договору найму.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, як­що: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування ін­шій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу по­шкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був по­кладений на нього; 5) наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умо­вам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з ура­хуванням нормального зносу. Якщо наймач не може повернути річ, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.