Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являют­ся затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оцен­ки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономичес­ким устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости Объекта оценки осу­ществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода Оценщиком ис­пользовано более одного метода оценки, результаты применения ме­тодов оценки должны быть согласованы с целью определения сто­имости Объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости Объекта оцен­ки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения Оценщика о качестве результатов, получен­ных в рамках примененных подходов.

Выбранные Оценщиком способы согласования, а также все сде­ланные Оценщиком при осуществлении согласования суждения, до­пущения и использованная информация должны быть обоснованы.

2.Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Приводятся и анализируются основные показатели, характеризующие экономику и социальное положение населения в г.Москве, где расположен Объект оценки:

- индекс промышленного производства, объёмы производства промышленной продукции;

- объёмы строительных работ, в т.ч. по строительству жилых помещений;

- оборот розничной торговли;

- грузооборот;

- номинальная и реальная заработная плата одного работника;

- стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину;

- индекс потребительских цен на товары и услуги;

- демографическая ситуация;

- природные и климатические условия;

- предпочтительный тип жилой недвижимости;

- транспортные коммуникации и перспективы их развития;

- социальная инфраструктура;

- производственная инфраструктура;

- экологическое состояние региона;

- социальная репутация и криминогенная обстановка.

Результатом проведенного анализа является определение тенденций изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на динамику изменения экономической ситуации и экономического местоположения Объекта оценки. Определяются показатели, с которыми в наибольшей степени коррелируется стоимость жилой недвижимости и прогнозы её изменения.

Объект оценки находится в Москве.

Индекс промышленного производства в Москве. Индекс промышленного производства г. Москвы в I квартале 2009г. по сравнению с январем-мартом 2008г. составил 76,4%. Значительное снижение наблюдается в некоторых машиностроительных производствах - до 80%; в производстве легковых и грузовых автомобилей - на 37% и 64,4% соответственно и в отдельных производствах пищевой промышленности - до 20%.

При этом отмечается, что за аналогичный период потребительские цены на продукты питания выросли на 5,6%, на непродовольственные товары - на 3,3%, платные услуги - на 8,9%¹.

Объем строительных работ: Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» в 1 половине 2010 года составил 1 549 473,1 млн. рублей, что отражает снижение по сравнению аналогичным периодом прошлого года в размере 3,1%. Незначительное падение показателя по результатам полугодия зафиксировано благодаря «ударным» результатам июня 2010 года, когда впервые с начала года был отмечен прирост объемов строительных работ. В целом, с января 2010 года наблюдался позитивный тренд в этом направлении, хотя свою роль играют и сезонные особенности отрасли. Общий объем ввода жилых и нежилых объектов в первой половине 2010 года составил порядка 32 млн. квадратных метров или около 87 тысяч зданий. В том числе, за указанный период было введено 26 млн. кв.м. зданий жилого назначения. По данным Росстата в I полугодии 2010г. введено в эксплуатацию 248,8 тыс. квартир общей площадью 21,6 млн.кв. метров, что составило 99,9% к соответствующему периоду предыдущего года. Наибольшая доля по объемам ввода среди объектов нежилого назначения принадлежит зданиям коммерческого профиля (1621 объект, из них 233 административных). Существенным оказался в первом полугодии 2010 года ввод объектов для сельского хозяйства и промышленности – 644 и 670 зданий, соответственно.²

Заработная плата работников в Москве. Размер минимальной заработной платы в Москве с 1 января 2010 года - 9500 рублей, с 1 мая 2010 года - 10000 рублей. В 2008 году в Москве среднемесячные денежные доходы на душу населения — 27 898 руб. Уровень доходов москвичей, по сравнению с 2007 годом, вырос на 20%. За два последних года доходы москвичей выросли в 2 раза, так как в 2004 году средняя зарплата, по данным Мосгорстата, составляла 14 791 руб. Больше всего в Москве зарабатывают в финансовой сфере: сотрудники кредитных учреждений, банковские эксперты и аналитики, чей средний ежемесячный доход — 46 158 руб; московские чиновники ежемесячно получают в среднем — 34 300 руб., в сфере компьютерных технологий, связи, телекоммуникационных услуг, средняя зарплата — 27 808 руб., в торговле, как оптовой, так и розничной, средний уровень зарплат — 25 332 руб. в месяц., на предприятиях обрабатывающей промышленности — 17 970 руб. в месяц, строители зарабатывают в месяц 19 801 руб., меньше всего зарабатывают: школьные учителя — 12 892 руб., врачи и социальные работники — 16 504 руб., научные сотрудники — 15 199 руб. в месяц³.

Стоимость минимального набора продуктов питания: Стоимость минимального набора продуктов питания в Москве в конце марта составила 2611,2 рубля и за месяц увеличилась на 1,6 процента, а с начала года - на 7,1 процента.¹

Индекс потребительских цен в Москве. По данным Росстата индекс потребительски цен в ноябре - 100,2%, с начала года - 107,0% (в ноябре 2009г.: с начала месяца - 100,1%, с начала года - 108,2%, в целом за месяц - 100,3%)².

  Демографическая обстановка в Москве. В первом квартале 2010 года в Москве продолжился рост рождаемости. Родилось на 2334 ребенка больше, чем за аналогичный период 2009 года. Несмотря на то, что начало года отметилось снижением числа зарегистрированных браков, уменьшилось и число разводов. За это же время усыновили 339 детей, что на 35 больше, чем годом ранее. 1847 москвичей сменили свои имена³.

По предварительным итогам переписи-2010 на октябрь 2010 в переписи приняло участие около 11,7 млн. человек⁴

Природные и климатические условия. Климат Москвы умеренно-континентальный: сильные морозы и палящий зной здесь редки, но вместе с тем погода относительно неустойчива. За год в Москве и прилегающей к ней территории выпадает 600—800 мм атмосферных осадков. Нередким явлением на территории Москвы являются туманы. Свои особенности имеет и воздушный режим Москвы: воздушные потоки как бы стекаются в центральную часть города, принося с собой атмосферные осадки или зной. Среднегодовая температура — +5,4 °C. Среднегодовая скорость ветра — 2,3 м/с. Среднегодовая влажность воздуха — 76 %.⁵

Транспортная система Москвы – это многостороннее развитая система путей и сообщений, которые обеспечивают транспортировку грузов и перевозку людей. Транспортная система Москвы ориентирована на обеспечение жизнедеятельности города и региона, исходя из прогнозируемого на расчетный срок увеличения подвижности населения до 1300 - 1420 поездок на жителя в год (против 1150 - в настоящее время), увеличения объема пассажирских перевозок до 11,3 млрд. пасс. в год и объема грузовых перевозок до 200 млн. тонн в год (без учета объема транзитных грузов).⁶

Экологическое состояние. Москва – один из крупнейших промышленных центров России, предприятия Москвы дают 5,6% объема промышленной продукции всей страны, ее вклад в валовой национальный продукт составляет 13,8%. Такой объем производства не может не накладывать отпечаток на экологическое состояние территории города. Прежде всего, это сказывается на состоянии воздушного бассейна, ведь по объему выбросов загрязняющих веществ в атмосферу Москва занимает 11 место среди городов России, “опережая” по этому показателю многие промышленные центры.

Экологическое состояние региона. Основным источником поступления загрязняющих веществ в атмосферу является автотранспорт. Непрекращающийся рост численности автопарка привёл к тому, что его доля выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух превышает 87% от общего объёма по городу. Количество загрязняющих вредных веществ от автотранспорта составляет 120 кг в год на 1 жителя. За ним следуют выбросы от стационарных источников промышленных предприятий (9%). Объектам теплоэнергетики принадлежит примерно 5% от суммарного объема выбросов загрязняющих веществ. При этом стационарные (точечные) источники загрязнения атмосферы лучше, чем рассеянные. На промышленных предприятиях можно установить очистные сооружения и тем существенно снизить объемы выбросов загрязняющих веществ. Бороться с выбросами автотранспорта намного сложнее. Загрязнение воздуха на примагистральных территориях постепенно повышается, что связано с увеличением интенсивности движения и ростом числа транспортных средств в городе. Суммарный выброс загрязняющих веществ в атмосферу города от автомобилей составляет около 1830 тыс. т/год.¹