- •1.Общие сведения
- •1.1 Задание на оценку и результаты оценки
- •1.2 Сертификат качества оценки
- •1.1.Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете
- •Сведения об Оценщике и специалистах (с указанием сертификатов), участвовавших в составлении Отчета:
- •2. Используемая терминология и процесс оценки
- •2.1. Оцениваемые права
- •2.2. Процесс оценки
- •2.3. Обзор общепринятых подходов оценки
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Затратный подход
- •2.Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •Анализ местоположения объекта оценки.
- •Общая характеристика здания.
- •3.Описание объекта оценки
- •4.Анализ рынка неЖилой недвижимости в г. Москва
- •5.АнаЛиз наилУчШего и наиболее эффективного использования
- •6.Оценка затратным подходом
- •9.1 Расчёт стоимости строительства склада
- •9.2 Расчёт прибыли предпринимателя
- •9.3 Расчёт износа Объекта
- •7.Оценка объкекта сравнительным подходом
- •Оценка доходным подходом
- •8.Согласование результатов расчетов стоимости Объекта оценки
- •9.Итоговая стоимость Объекта оценки:
- •Заключение
- •Список использованной литературы
- •Приложение 1
Оценка доходным подходом
Подход к оценке доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод).
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.
Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки. Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.
Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:
Стоимость собственности = |
Чистый операционный доход Коэффициент (ставка) капитализации |
[4] |
Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.
Для оценки стоимости здания методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью здания. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации)..
Используемая информация по аналогам формируется в таблице 9.
Таблица 9 -Расчет коэффициента капитализации для объектов-аналогов
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналоги |
||
1 |
2 |
3 |
||
|
|
9 601,18 |
4 525,39 |
7 644,25 |
|
Полное право собственности |
н/д |
н/д |
н/д |
3.Тип помещения |
Складское помещение |
Складское помещение |
Складское помещение |
Складское помещение |
4.Условия рынка (время) |
Аналогично |
Аналогично |
Аналогично |
Аналогично |
6.Местоположение |
м. Савеловская |
м. Савеловская, Бумажный пр-д |
м. Савеловская, ул. Складочная |
м. Савеловская, Анненский пр-д. |
6.1. Расстояние до метро |
н/д |
н/д |
10 минут пешком |
н/д |
7.Физические характеристики: |
Тип здания- кс-6 |
Тип здания - капитальное строение |
Тип здания - капитальное строение |
н/д |
7.1.Общая площадь, м2 |
2962 |
2923 |
3000 |
2800 |
7.2. Высота потолка |
6-7 м. |
н/д |
10 м. |
4 м. |
7.3. Покрытие |
н/д |
н/д |
н/д |
ХПП |
8. Охрана |
н/д |
есть |
есть |
есть |
9.Отопление |
Теплый |
Теплый |
Теплый |
Теплый |
10. Подъездные пути |
Удобные |
Еврофура |
Еврофура |
Еврофура |
11.Близость к ж/д |
Непосредственная близость к ж/д ветке |
130 метров |
370 метров |
200 метров |
12. Погрузочно-разгрузочные механизмы |
Козловой кран |
Грузовой лифт |
Нет |
Кран-балка |
|
Необходим косметический ремонт |
н/д |
н/д |
н/д |
14. Компоненты, не вязанные с недвижимостью |
Участок 1,76 Га |
|
|
|
Таблица 10 - Расчет среднерыночной арендной платы
Показатели |
Аналоги |
||
1 |
2 |
3 |
|
Местоположение, адрес
|
м. Савеловская, Бумажный пр-д |
м. Савеловская, ул. Складочная |
м. Савеловская, Анненский пр-д. |
Рыночная арендная плата, руб/ м2 (год) |
9 601,18 |
4 525,39 |
7 644,25 |
Доступность станции метрополитена («Савеловская») Корректировка на доступность станции метрополитена, % Скорректированная арендная плата, руб. |
н/д
0
9 601,18 |
10 минут пешком
-3%
4 389,63 |
н/д
0
7 644,25 |
Общая площадь Корректировка на общую площадь, % Скорректированная арендная плата, руб. |
2923
0
9 601,18 |
3000
0
4 389,63 |
2800
0
7 644,25 |
Тип здания Корректировка тип здания, % Скорректированная арендная плата, руб. |
16
-10%
8 641,06 |
16
-10%
3 950,67
|
13
0
7 644,25 |
Высота потолка Корректировка на высоту потолка, % Скорректированная арендная плата, руб.
|
н/д
0
8 641,06 |
10 м.
-3%
3 832,15 |
4 м.
+3%
7 873,58 |
Покрытие Корректировка на покрытие, % Скорректированная арендная плата, руб. |
н/д
0
8 641,06 |
н/д
0
3 832,15 |
ХПП
-37,38
7 836,19 |
Наличие охраны Корректировка на наличие охраны, % Скорректированная арендная плата, руб. |
Есть
0
8 641,06 |
Есть
0
3 832,15 |
Есть
0
7 836,19 |
Отопление Корректировка на отопление. Скорректированная арендная плата, руб.
|
Да
0
8 641,06 |
Да
0
3 832,15 |
Да
0
7 836,19 |
Подъездные пути Корректировка на наличие подъездных путей Скорректированная арендная плата, руб.
|
Еврофура
0
8 641,06 |
Еврофура
0
3 832,15 |
Еврофура
0
7 836,19 |
Близость к ж/д Корретировка на близость к ж/д, % Скорректированная арендная плата, руб.
|
130 метров 0
8 641,06 |
370 метров +2%
3 908,79
|
200 метров +1%
7 914,56
|
Погрузочно-разгрузочные механизмы Корректировка на наличие, % Скорректированная арендная плата, руб.
|
Грузовой лифт1
-68,36 руб.
8 572,70 |
Нет
0
3 908,79
|
Кран-балка2
-35,71 руб.
7 878,85 |
Количество корректировок
|
2 |
4 |
4 |
Коэффициенты взвешивания
|
0,5 |
0,2 |
0,3 |
Обоснование вносимых корректировок
Здания находятся на 1 станции метро, корректировка только для 2 аналога (до метро 10 минут пешком).
Площади помещений примерно одинаковы. Корректировки отсутствуют.
1 и 2 аналог имеют капитальный тип здания – корректировка 10%.
Высота потолков у 2 аналога – 10 метров, у 3 аналога – 4 метра. Делаем корректировки в 3 %.
У аналога 3 имеется покрытие ХХП – корректировка 37,38 руб.
У всех 3 аналогов есть охрана, отопление, одинаковые подъездные пути– без корректировок.
2 и 3 аналоги находятся дальше от метро: соответствующие корректировки: 2 и 1%.
У 1 аналога есть грузовой кран: корректировка -68,36 руб., у 3 анлога есть кран балка: -35,71 руб.
Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит:
Со.о.= 8 572,70*0,5+3 908,79*0,2+7 878,85*0,3=7 431,76 руб./м2 ( в год)
Со.о.= 7 431,76 * 2 962=22 012 882,01 руб./год
Таблица 11 - Расчёт коэффициента капитализации
Показатели |
1 |
2 |
3 |
Цена продажи, руб |
159 030 712,001 |
163 220 040,00 |
152 338 704,00 |
Потенциальный валовой доход, руб. в год |
28 064 249,14 |
13 576 170,00 |
21 403 900,00 |
Коэффициент капитализации |
0,176 |
0,083 |
0,141 |
Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации
(0,176+0,083+0,141)/3=0,133
Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит
СО.О.= 22 012 882,01 /0,133=165 096 615,10 руб.