9.2 Расчёт прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).

Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:

1. Безрисковая ставка дохода (П_б) – минимальная ставка по рублёвым депозитам для юридических лиц, сроком на 1 год и более;

2. Среднерыночная ставка дохода (П_р) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г.Москвы (Московской области);

3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций (Таблица 6).

Таблица 6 - Расчёт меры систематического риска – β

№ п/п	Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
		0	0,5	1,0	1,5	2,0
1	Риски, связанные с политическими решениями				х
2	Риски, связанные с региональными особенностями			х
3	Риски, связанные с влиянием окружающей среды		х
4	Риски, связанные с маркетингом				х
5	Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости				х
6	Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости				х
7	Риски, связанные с недозагрузкой				х
8	Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием		х
9	Сумма взвешенных рисков	9,5
10	Количество рисков	8
11	Средневзвешенное значение меры систематического риска	стр.9/стр.10= 9,5/8=1,1875

Расчёт ставки прибыли предпринимателя производится по формуле 2:

ПП = П_б + β (П_р – П_б) [2]

Безрисковая ставка дохода – депозитная ставка за год для юридических лиц на срок от года и более (в рублях). По данным журнала «Эксперт» за октябрь 2010 года безрисковая ставка дохода П_б =8,29 %.

Среднерыночная ставка дохода П_р=12,5 % (по данным журнала «Эксперт» за октябрь 2010 года).

ПП = 8,29 + 1,1875*(12,5 – 8,29)=13,29 %

J_п.п=1,1329

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя: С_о.о. = 20 787,24* 1,0222 * 1,033 * 2962* 1,18 * 1,1329 * (1 – К_изн.) = 86 914 386,04руб.