
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •1. Общие сведения.
- •1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов Общая информация, идентифицирующая объект оценки Имущество ооо»хххх» - объекты недвижимости
- •2 477 372 Рублей (Два миллиона четыреста семьдесят семь тысячи триста псемьдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •1.2 Задание на оценку Объекты оценки – 2 объекта недвижимости
- •1.3. Сведения о заказчике оценки
- •1.4. Сведения об оценщике
- •1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения.
- •1.6. Стандарты, законы и нормативные акты, использованные при оценке
- •1.7. Определение вида оцениваемой стоимости
- •1.8 Основные этапы процесса оценки
- •1.9. Термины и определения
- •Техническая характеристика объектов оценки (помещений)
- •Земельный участок
- •2.2. Анализ местоположения окружения.
- •Характеристика местоположения Объекта оценки
- •2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Анализ рынка
- •3.1. Общая экономическая ситуация в России
- •Уровень инфляции и динамика цен
- •Региональное развитие.
- •Основные социально-экономические показатели в 2011 годах по рмэ
- •Положительные тенденции:
- •Отрицательные тенденции:
- •Основные социально-экономические показатели сводные итоги
- •Рынок труда Занятость и безработица
- •Количество организаций и развитых форм собственности
- •3.2. Анализ рынка недвижимости Рынок недвижимости, его структура и объекты
- •1. Земельные участки
- •Рынок помещений г. Йошкар-Олы
- •Статистика рынка недвижимости города г. Йошкар-Олы
- •Описание процесса оценки
- •Оценка недвижимого имущества
- •5.1. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •5.1.2 Определения поправок и порядок их внесения
- •5.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода
- •5.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •5.2.1. Оценка рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, методология процесса оценки. Основные принципы оценки
- •5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков I. Общие положения
- •II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •III. Общие рекомендации по проведению оценки
- •IV. Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •10. 1Оценка стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка
- •Определение величины и временной структуры доходов и расходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка.
- •5.2.3. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •Определение фактического физического износа, %
- •Функциональный износ
- •Внешний износ
- •5.3. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода.
- •Расчет ставки дисконтирования
- •5.4. Согласование результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости Компрессорные
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
- •7. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки.
- •Расчет времени привлечения заемных средств
- •Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора
- •Определение процентной ставки (ставки дисконтирования) кредитора
- •Расчет ликвидационной стоимости объекта
- •8.Расчет прогнозируемой стоимости Объекта оценки
- •9. Список использованных источников.
- •Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •4 941 072Рублей (Четыре миллиона девятсот сорок одна тысяча семдесят два рубля), в т.Ч. Ндс.
Анализ рынка
3.1. Общая экономическая ситуация в России
Источник: анализ социально-экономической ситуации в России по данным Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Качество развития экономики страны отражается в тенденциях макроэкономических показателей. Обычно данные макроэкономические показатели называются фундаментальными факторами.
Фундаментальными факторами, оказывающими влияние на экономику страны, являются такие показатели, как инфляция, величина валового внутреннего продукта (ВВП), тарифы естественных монополий, денежная политика государства.
Уровень инфляции и динамика цен
В июне 2011 г. темпы инфляции на потребительском рынке снизились до 0.6% против 0.8% в мае и 1.1% к апреле. Таким образом, в отличие от прошлого года, в мае-июне текущего года наметилась тенденция снижения темпов инфляции.
Вместе с тем, за I полугодие 2011 г. потребительская инфляция остается более высокой -8% против 6.1% за I полугодие прошлого года. Еще большая разница в показателе прироста потребительских Йена без учета товаров и услуг необязательного пользования, составившего за январь-июнь 9.3% против 6.5% годом ранее, что свидетельствует о более высоком росте цен на товары и услуги с неэластичным спросом.
Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ) в истекшем полугодии (4.4%) практически сохранился на уровне). Полугодия прошлого года (4.3%). Относительно высокое значение является результатом значительного увеличения денежного предложения в конце 2010 года, хотя и более сдержанного, чем год назад. Это было связано как с ростом валютных резервов, гак и с декабрьским резким снижением остатков средств на счетах консолидированного бюджета из-за увеличения расходов в начале 2011 года.
Одним из основных факторов повышения уровня инфляции стал существенно более высокий, чем в прошлом году рост цен и тарифов естественных монополий на услуги для населения и локальных монополий (ЖКХ и муниципальный транспорт) в начале года, в частности из-за повышения федерального стандарта оплаты жилья и перевода населения на 100-% оплат) жилищно-коммунальных услуг. За 1 полугодие 2011 г. тарифы выросли на 29.1% (за весь 2010 год на 2.3.5%). Вклад данного фактора в инфляцию составил 2.3 п.п., или 29% (за 2010 год- 1.7 п.п. или 15 %).
Другим существенным фактором ускорения инфляции стало повышение темпов роста цен на продовольственные товары. В целом за период продовольственные товары подорожали на 8.6% против 6% годом ранее. В течение всего полугодия ежемесячные показатели были выше прошлогодних. Вклад в инфляцию данного фактора за прошедшие шесть месяцев повысился до 3.8 п.п. (за аналогичный период 2010 г. - 2.6 процентных пункта).
На непродовольственные товары в течение всего периода сохраняются низкие темпы роста цен. За 2 полугодие 2011 г. прирост составил 2.4% против 3.4% годом ранее, вклад в инфляцию снизился до 0.9 и.п. против 1.3 процентных пункта.
В июне 2011 г. прирост цен на продовольственные товары понизился до 0.7% по сравнению с предыдущими месяцами года, когда прирост пен достигал 1.4-2.1%. .Понижающее воздействие на темпы роста продовольствия в мае-июне стало оказывать начавшееся сезонное снижение цен па молочные и другие продукты, рост импорта мясопродуктов, ранних овощей и фруктов из стран СНГ.
Цены на непродовольственные товары r течение всего периода росли низкими темпами (на 0.3-0.5% ежемесячно), что связано с высокой конкуренцией со стороны импортной продукции вследствие продолжающегося укрепления курса рубля.
После резкого повышения внутренних цен на бензин и ГСМ в прошлом году, в текущем году нового скачка пен пока не произошло, несмотря на высокий уровень мировых иен. За 1 полугодие потребительские цены на бензин повысились на 2.6% против 14.2% в I полугодии 2010 года. После небольшой коррекции цен в апреле-мае, в июне цены не изменились, за 18 дней июля - повысились на 1.5 процента. Тарифы на платные услуги, оказываемые населению, за I полугодие 2011 г. выросли на 15,4% (за аналогичный период 2010 г. - на 11%). Высокий рост был отмечен как на регулируемые тарифы, так и на нерегулируемые.
Повышение тарифов на услуги ЖКХ в среднем по России за первую половину года составило 29.1% (за I. полугодие 2010 г. - 18.6%). Основное повышение тарифов ЖКХ произошло в январе-феврале, вместе с тем в последующие месяцы в отдельных регионах продолжается постепенный их poст. При таком повышении тарифов федеральный стандарт на 2011 год к концу полугодия возмещен, по оценке, примерно на 80 процентов. Тарифы на городской пассажирский транспорт в целом, за .1. полугодие выросли на 1.1.6%. В начале июля были подняты тарифы на отдельные виды городского транспорта, вместе с тем рост тарифов за период с начала года пока не достиг показателей за аналогичный период прошлого года (14.3 процента). Тарифы на услуги железнодорожного транспорта в мае и июне повысились в среднем на 3.7% и 7.2%. соответственно, в связи с началом отпускного и дачного сезонов, в целом за 1 полугодие отмечен их прирост на 17.5% (за аналогичный период 2010 г. - на 14.9%).
Среди нерегулируемых тарифов в I полугодии 2011 г. значительно подорожали услуги дошкольного воспитания - на 21.9% (за соответствующий период 2010 г. - на 12.5%). медицинские услуги - на 10.7% (на 7.6%). бытовые услуги - 8.7% (7.4 процента).
В производственном секторе значительный рост цен наблюдается на сырьевые товары, что ухудшает конкурентоспособность обрабатывающего сектора, при этом потенциал инфляции издержек сохраняется. В секторе обрабатывающих производств динамика цен низкая - за I полугодие прирост цен составил 5.3%. в том числе в июне - 0.3% (за прошедший период ежемесячные темпы прироста находились в пределах 0.9-1.1%). Высокий рост цен отмечен на продукцию добычи полезных ископаемых с начала года на 22.5%. В условиях исключительно благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры ускоренными темпами растут цены на нефть добытую, включая газовый конденсат (за I полугодие прирост составил 25.3%). на продукцию добычи железных руд (21.6%). угля для коксования (29.6 процента) и др. Также значительный рост цен отмечен в некоторых материалопроизводящих отраслях - на продукты прямою восстановления железной руды (свыше 50%). на производство алюминия (10.8%). некоторой химической продукции (около 15%) и оборудования для них (23.5 процента). В мае-нюне было отмечено значительное подорожание цемента и изделий из него - за два месяца прирост цен на цемент составил 27.5 процента. Средний показатель роста цен производителей промышленных товаров за I полугодие составил 9.8%, в т.ч. в июне - 0.1 процента.
На 2011 год ФСТ России установила более высокие, чем в 2010 году, размеры повышения оптовых цен на газ, реализуемый населению, с целью сокращения их перекрестного субсидирования (что сказалось на более высоких темпах роста тарифов ЖКХ в текущем году): с 1 января 2011 г. цены повышены на 25.2%. и дополнительно проектируется - на 7.5% (в 2010 г. - на 18.2 процента).
Предельное повышение тарифов на электроэнергию для конечных потребителей на 2011 год в среднем по России установлено в размере 9,5% к предельным параметрам 2010 года (13.1%). Фактический прирост тарифов в 2010 г. составил 11.4%. За I полугодие 2011 г. тарифы выросли на 11% (основное повышение пришлось на январь-февраль, в последующие месяцы практически не менялись). Из них прирост тарифов на электроэнергию, отпущенную для промышленных потребителей, составил 9.5%. Предельный уровень повышения тарифов на электроэнергию для городского населения в среднем по России установлен в пределах 25% (в 2010 году - 16%). За январь-июнь 2011 г. эти тарифы выросли пока на 18.3% (для всего населения - на 17.8%). при этом по отдельным регионам принято решение о повышении тарифов для населения в течение года. Тарифы на теплоэнергию в I полугодии 2011 г. повысились на 13.4% (за шесть месяцев 2010 г. - 11.1 процента). Тарифы на грузовые железнодорожные перевозки с 1 января были повышены на 8.5%. Вклад повышения всех тарифов в сфере естественных монополий в инфляцию в 2011 году, по оценке Минэкономразвития, может составить 2.6-2.9 процентных пункта.