2. Описание процесса оценки

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют основные подходы к оценки: затратный, сравнительный, доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход. Данный подход оценки мы рассмотрим более подробно, так как он является основным при расчете стоимости недвижимости, которая в свою очередь имеет наибольший удельный вес в балансе любого промышленного предприятия.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройки и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Подход по затратам заключен в расчете полной восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа.

Сравнительный подход. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Использование метода сравнения продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Доходный подход. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается как объект для извлечения прибыли от эксплуатации и последующей (возможной) продажи.

В данном случае Оценщиком проводилась оценка всеми тремя подходами, что дает возможность наиболее точно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

2. Оценка недвижимого имущества

5.1. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком следует предпринять следующие шаги:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Метод сравнения продаж базируется на трёх принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не перетерпел существенных изменений , аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировке цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В общем виде модель расчётной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую формулу:

Ср = Цi ± Ki,

Где Цi - цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости . Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов недвижимости повысился. И наоборот , если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов недвижимости падает. Изменение спроса на объекту недвижимости определённого типа можно графически проиллюстрировать с помощью кривых спроса и предложения ( см. рис.1).

Ц ена Р

Предложение

Спрос 2

Р' 1

Спрос 1

Р 2

Р" 3

Спрос 3

Q" Q Q' Число Q

Рис.1. Изменение спроса на объекты недвижимости определённого типа

Предполагая исходное состояние рынка недвижимости, характеризуемое кривой спроса I и кривой предложения, равновесную рыночную цену объекта недвижимости можно определить значением цены Р и числом Q проданных объектов недвижимости определённого типа. Рост цен на рынке недвижимости (например, вследствие защиты сбережений от инфляции) вызывает увеличение спроса на данный тип объектов недвижимости, что отражено сдвигом кривой спроса в положении спрос II. Пересечение кривой предложения и новой кривой спроса в точке 2 соответствует установлению нового равновесия. Теперь цена устанавливается на уровне , соответствующем Р' , а число предлагаемых (продаваемых) объектов недвижимости рассматриваемого типа будет Q'. Аналогично можно проиллюстрировать и новое рыночное равновесие, определяемое точкой 3, вследствие снижения спроса на объекты недвижимости. Тогда цена на недвижимость данного типа устанавливается на уровне, соответствующем Р", а число предлагаемых ( продаваемых) объектов недвижимости данного типа будет Q".

Прежде всего, необходимо определить единицу сравнения цен продаж по сравнимым объектам.

В качестве единицы сравнения по объектам недвижимости наиболее приемлема цена продажи 1 м² .

Определяются последовательно величины корректировок, соблюдая при этом очерёдность элементов сравнения:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансового расчёта при приобретении недвижимости. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки.

3. Условия продажи.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Физические характеристики.

Для сравнения были выбраны 2 объекта под номерами 1, 2 оценщик использовал конкретные данные по РМЭ. (газета «Из рук в руки»)

Наименование	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2
Источник информации	http://yoshkarola.irr.ru/ Газета "Из рук в руки"	http://yoshkarola.irr.ru/ Газета "Из рук в руки"
Назначение	Производственное	Производственное
Местоположение	РМЭ, г. Йошкар-Ола, Ленинградская ул.	РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Луночарского
Тип недвижимости	Производство и склад	Производство и склад
Цена продажи, руб	4500000	4500000
Цена за кв.м.	12500	7563
Общая площадь объекта, кв.м.	360	595
Год постройки, физическое состояние	Здание в удовлетворительном состоянии	Здание в удовлетворительном состоянии
Прочие характеристики	Нежилое помещение 1-но этажное, кирпичное, ж/б перекрытие	Нежилое помещение 1-но этажное, кирпичное, ж/б перекрытие