6.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она является природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав. Земельный участок как объект земельных отношений и гражданских прав - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как не создаваемого и не потребляемого природного ресурса. Формирование земельного участка осуществляется посредством землеустройства и кадастрового учета в соответствии со ст. 261 ГК РФ, ст. 68 - 70 ЗК РФ, ФЗ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <*> (ред. от 22.08.2004), от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <**> (ред. от 18.07.2005). Принципиальное значение государственного кадастрового учета для имущественного оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет участка как объекта недвижимости. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в государственном земельном кадастре.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

<**> СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

Правовой режим земельных участков определяется:

- оборотоспособностью участка;

- категорией земли (целевым назначением);

- разрешенным использованием участка;

- территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

6.1.1. Целевое назначение (категории) земель.

Перевод из одной категории в другую

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Земли в РФ по целевому назначению делятся на следующие категории (см. схему 7):

Схема 7

┌──────────────────────┐

│Земли в РФ по целевому│

│ назначению │

├──────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли сельскохозяйственного назначения │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли поселений │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли специального назначения - промышленности,│

│ │энергетики, транспорта, связи, радиовещания, │

│ │телевидения, информатики, земли для обеспечения│

│ │космической деятельности, земли обороны, │

│ │безопасности и земли иного специального │

│ │назначения │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли особо охраняемых территорий и объектов │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли лесного фонда │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли водного фонда │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

└─┬───────────────────────────────────────────────┐

│земли запаса │

└───────────────────────────────────────────────┘

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении (см. схему 8):

Схема 8

земель, находящихся в ----> Правительством

федеральной собственности РФ

земель, находящихся в ----> органами

собственности субъектов РФ, и исполнительной

земель сельскохозяйственного власти

назначения, находящихся в субъектов РФ

муниципальной собственности

земель, находящихся в ----> органами

муниципальной собственности, местного

за исключением земель самоуправления

сельскохозяйственного

назначения

земель сельскохозяйственного ----> органами

назначения, находящихся в исполнительной

частной собственности власти

субъектов РФ

земель иного целевого ----> органами

назначения, находящихся в местного

частной собственности самоуправления

Перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ.

Категория земель указывается:

- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- в договорах, предметом которых являются земельные участки;

- в документах государственного земельного кадастра;

- в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Порядок перевода земель из одной категории в другую определен ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ (ред. от 21.07.2005) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства (ст. 2 вышеупомянутого Закона).

Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, а в отношении иных земель - Правительством РФ.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из ЕГРП о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.

Ходатайство о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки (схема 9):

Схема 9

в течение 3-х месяцев со дня --> Правительством РФ

поступления ходатайства, если

иное не установлено

нормативными правовыми актами

РФ

в течение 2-х месяцев со дня --> исполнительным

поступления ходатайства органом

государственной

власти субъекта РФ

или органом

местного

самоуправления

Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земель, перевод из которой осуществляется;

4) категория земель, перевод в которую осуществляется.

Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

В связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую производится внесение изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи ЕГРП. Орган, принявший акт о переводе земель или земельных участков, обязан в течение 10 дней со дня его принятия направить копию акта в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости <*> или его территориальный орган, а последний в свою очередь в 7-дневный срок вносит изменения в документы государственного земельного кадастра. О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также соответствующий территориальный орган Росрегистрации для внесения в течение 7 дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи ЕГРП.

--------------------------------

<*> Постановление Правительства РФ от 19.08.2004 N 418 (ред. от 19.03.2005) "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" // СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется, равно как и не требуется заявления правообладателя на регистрацию изменений в ЕГРП.

доп. см. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса РФ