Кредитование недвижимости.

Повышение темпов развития российской экономики во многом определяется условиями инвестирования в производственный сектор за счет банковских кредитов. В течении срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда, неполными. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения. Все ипотечные кредиты делятся на 2 класса: с постоянными и переменными выплатами. 2-ой класс очень разнообразен и делится на неограниченное число подклассов. К 1-му классу относится ипотечное кредитов-е жилья. Так, например, Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (в 2005 г.) имела след. условия: 1)%-ая ставка 15% годовых (инфляция 12%); 2)размер кредита не <30% и не > 70% стоимости жилья; 3)ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и д. оставлять семье ∑ не < прожиточного минимума; 4)кредит д.б. погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет, и ч/з 6 месяцев возмещено досрочное погашение; 5)погашение производится равными платежами. Дополнительные расходы заемщика: а)оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья; б)комиссионные банку за оформление документов; в)оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной; г)сборы Федеральной регистрационной службы; д)годовой взнос страховой компании; е)оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия или их часть поручаются для выполнения ей.

Льготные долгосрочные (ипотечные) кредиты. На практике ипотечные кредиты заемщику иногда предостав¬ляют со льготами в виде пониженной ставки %; льготного периода, когда выплачиваются только % или вообще ничего не выплачивается, и др. Это может быть вызвано социальными, экологическими, политическими., налоговыми, деловыми и иными причинами. В этом случае заемщик получает выгоду, а кредитор несет соответствующие потери. Подобная выгода в финансовой математике наз. грант – элементом. Создание фонда погашения ипотечного кредита. Ранее рассматривались случаи погашения ипотечного кредита распределенными во времени выплатами. В практике ипотечного кредитования нередко встречается шаровая ипотека, когда кредитный договор предусматривает выплату займа разовым платежом в конце кредитного срока. В этих случаях, особенно когда размер кредита большой и разо¬вое погашение долга невозможно, что типично для ипотеки, заем¬щик заблаговременно начинает формирование погасительного фонда, чтобы к окончанию срока кредита в этом фонде образовалась сумма, равная долгу. Погасительный фонд создается путем внесения денежных вкладов в финансовое учреждение, и на накапливаемую сумму начисляются %. Взносы в финансовое учреждение могут быть постоянными и переменными. Рассмотрим первый случай. Задача состоит в составлении плана погашения кредита, т.е. определении размера взноса в погасительный фонд, расходов по амортизации кредита и динамики накопленных сумм в погасительном фонде. Иногда, когда кредит льготный, удается размещать взносы в погасительный фонд под большие %, чем % на взятый кредит. На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости. Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья. Преимущества: рассрочка платежей; затраты на приобретение жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%. К недостаткам долевого строительства можно отнести: потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор; получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.