27. Дарение, мена, наследование земельного участка.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам ГК РФ. Особого порядка совершения данных сделок ЗК РФ не предусмотрено.

По договору дарения ЗУ одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) ЗУ в собственность. Ничтожным является условие передачи ЗУ после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от ЗУ после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

Предметом ДД является непосредственно ЗУ, а также, если это предусмотрено соглашением сторон – находящиеся на нем строения. Договор заключается в простой письменной форме, после чего мб удостоверен у нотариуса.

В договоре обязательно должны быть указаны:

• Местоположение, кадастровый номер и площадь ЗУ;

• Целевое назначение земель, в состав которых входит участок, а также цели его использования;

• Объекты недвижимости, размещенные на участке и их принадлежность;

• Информация о наличии либо отсутствии в отношении ЗУ неразрешенных земельных споров, арендных прав третьих лиц, претензий, сервитутов, ареста.

Заключенный ДД подлежит регистрации в Росреестре (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), и лишь после этого вступает в законную силу.

Для заключения и регистрации дарения земли потребуются следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на ЗУ, являющийся объектом дарения, а также свидетельство о гос регистрации (если правоустанавливающие документы оформлены раньше 1998 года)

• Кадастровый план ЗУ

• В зависимости от наличия на участке тех или иных строений – правоустанавливающие документы на такие строения (а также свидетельства о госрегистрации и техпаспорта) либо справка об их отсутствии

• При наличии тех или иных прав третьих лиц на ЗУ – документы, подтверждающие такие права (в том числе – выписка из домовой книги о лицах, состоящих на регистрационном учете по адресу участка)

• При оформлении дарения между близкими родственниками – заявление о наличии родственных отношений, и подтверждающие данный факт документы. В иных случаях – справка, подтверждающая уплату одаряемым подоходного налога;

• К договору должен быть приложен план (чертеж) ЗУ.

Дарение земли признается ничтожным, если оно произведено:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными

• работникам образовательных, медицинских, сиротских и других подобных организаций содержащимися в них гражданами, либо супругами и родственниками этих граждан

• государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей

Закон предусматривает возможность отмены дарения и возврата дара, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае, если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам убитого.

Мена

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В результате договора мены ЗУ осуществляется переход права собственности на них.

Можно рассмотреть два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные ЗУ:

- обмен одного земельного участка на другой;

- обмен земельного участка на иную движимую или недвижимую вещь.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка ЗУ как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу обмениваемые вещи предполагаются равноценными. В случае, когда цена одного из участков признана ниже цены другого ЗУ, предлагаемого на обмен. Сторона обязана оплатить другой стороне разницу.  Вполне естественно, что данные условия и форма компенсации должны отражаться в договоре. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах. Цена обмениваемого ЗУ должна быть не ниже нормативной.

Объектом мены могут быть только ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет. Стороны при заключении договора мены обязаны предоставить друг другу имеющуюся у них информацию об обременениях ЗУ и ограничениях его использования.

Недействительными являются следующие условия договора мены ЗУ:

• устанавливающие право продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу ЗУ в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях ЗУ и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного ЗУ; об использовании соседних ЗУ, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого ЗУ; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного ЗУ и требования о предоставлении которой установлены ФЗ, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения ДКП ЗУ и возмещения причиненных ему убытков.

Наследование ЗУ

Правоотношения по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. Наследование ЗУ осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону. Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя. Это универсальное правопреемство. К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.

К наследованию по завещанию могут призываться: РФ, субъекты, муниц образования, иностранные государства и международные организации.

К наследованию по закону - Российская Федерация.

Все наследники по закону делятся на семь очередей. По общему правилу наследники каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия наследников предшествующей очереди, непринятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления, т.е. наследуют наследники наследников.

Наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой, второй и третьей очередей, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степеней родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. К наследованию:

- четвертой очереди призываются родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;

- пятой очереди призываются родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);

- шестой очереди призываются родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам и делится между ними поровну.

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:

- фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступить во владение или в управление наследственным имуществом; принять меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвести за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатить за свой счет долги наследодателя или получить от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);

- подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство. Однако наследник ЗУ не только может, но и должен получить такое свидетельство, поскольку переход права собственности на недвижимость согласно ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании соответствующих документов.

Статья 1181 ГК РФ регламентирует порядок наследования земельных участков.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности ЗУ или право пожизненного наследуемого владения ЗУ входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. При наследовании ЗУ или права пожизненного наследуемого владения ЗУ по наследству переходят также находящиеся в границах этого ЗУ поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Раздел ЗУ, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера ЗУ, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела ЗУ, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого ЗУ. Остальные наследники получают компенсацию. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение ЗУ или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение ЗУ осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

ГК РФ предусматривает особенности наследования имущества члена КФХ:

а) если наследник умершего члена КФХ сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать одного года со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается;

б) в случае, когда после смерти члена КФХ это хозяйство прекращается, в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение КФХ, не имеется, имущество КФХ подлежит разделу между наследниками по правилам ст. ст. 258 и 1182 Гражданского кодекса Российской Федерации.