26. Оборотоспособность земельных участков. Сделки с землей - понятие и общая характеристика. Купля-продажа земельного участка.

Под оборотоспособностью ЗУ следует понимать свободу отчуждения ЗУ от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если ЗУ не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством. ЗУ, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты ЗУ, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности ВС РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций ФСБ;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы ЗАТО;

8) объектами учреждений и органов ФСИН;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничиваются в обороте находящиеся в гос или муниц собственности следующие ЗУ:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в гос или муниц собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сх назначения регулируется ФЗ "Об обороте земель сх назначения". Не распространяется на ЗУ, предоставленные из земель сх назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также ЗУ, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- сх назначения;

- особо охраняемых природных территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Сделки с землей

Под сделками - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон.

Сделки с ЗУ совершаются в письменной форме. Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой ГК РФ допускает в устной форме. Так как предметом договора мб только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт ЗУ. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение сделок с ЗУ на сегодняшний день является обязательным для ипотеки, ренты и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме). Иные сделки также могут быть удостоверены нотариусом по желанию сторон.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. С 1 марта 2009г. гос регистрация сделок с землей осуществляется территориальными органами Федеральной службы госуд регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа земельных участков

По ДКП ЗУ продавец обязуется передать в собственность покупателя ЗУ, а покупатель обязуется принять ЗУ и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны не вправе изменять целевое назначение ЗУ. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования ЗУ, как охранные зоны и обременения. Существенным условием является цена.

1. Объектом КП мб только ЗУ, прошедшие госуд кадастровый учет. Продавец при заключении ДКП обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях ЗУ и ограничениях его использования.