24. Правовое регулирование государственной регистрации прав на землю. Документы удостоверяющие права на землю.

Государственная регистрация прав на землю - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на ЗУ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на ЗУ, которое мб оспорено только в судебном порядке.

Правовая основа: ГК РФ и ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Подлежат гос регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др. Гос регистрация удостоверяется спец свидетельством. Гос регистрация осуществляется путем внесения соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права на ЗУ, которые возникли до вступления в силу Закона о гос регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений.. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.

С 1 марта 2009 года регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.

Основным регистрационным документом является ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. С 1 марта 2009 г. на нее возложены функции по организации единой системы кадастрового учета недвижимости и гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

ЕГРП прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах и сведения о правообладателях. Также он включает правоустанавливающие документы и книги учета документов.

 

 

Книги учета документов содержат данные о:

• принятых на регистрацию документах об объекте, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

•  выданных свидетельствах о гос регистрации прав;

•  выписках и справках из ЕГРП, об иных документах.

 

Разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях, идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным объекту при осуществлении в соответствии с ФЗ его государственного учета (далее - кадастровый номер).

(см. текст в предыдущей редакции

  Если не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим гос регистрацию прав. (см. текст в предыдущей редакции) 

Идентификация ЗУ в прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Разделы ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Единый гос реестр прав состоит из трех разделов:

I раздел - информация о земельном участке;

II раздел - информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;

III раздел - информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.

Подраздел 1.1 - краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т. д.

Подраздел 1.2 - записи о подлежащих регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о ПС и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя правообладателя, данные удостоверения ФЛ и реквизиты ЮЛ, адрес, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя госрегистратора и его подпись.

Подраздел 1.3 – записи об ограничениях ПС и других прав (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя гос регистратора и его подпись.

В записях об обременениях указывается содержание ограничения, срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение права и т. д.

В случае разделения, слияния или выделения объекта записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов . ЕГРП ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Орган, осуществляющий гос регистрацию прав, после внесения в ЕГРП записей в связи с осуществленной гос регистрацией прав в срок не более чем три рабочих вносит в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

•

• прием документов, их регистрация;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

• внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления гос регистрации прав;

• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной гос регистрации прав.

 

Госрегистрация ограничений ПС и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Гос регистрация ограничений прав в публичных интересах ОГВ и ОМС, осуществляется по их инициативе с обязательным уведомлением правообладателя в срок не более чем 5 рабочих дней со дня проведения госрегистрации.

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Госрегистрация прав - в течение 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Госрегистрация ипотеки ЗУ, зданий, сооружений, нежилых помещений -15 рабочих дней.

Ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение 5 рабочих дней.

Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, регистрация ипотеки ЗУ, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Отказ в приеме документов, представленных для гос регистрации прав, не допускается.

 

При отказе в осуществлении гос кадастрового учета, если заявление о гос регистрации прав и иные документы представлены или направлены одновременно с заявлением о гос кадастровом учете недвижимого имущества, орган, осуществляющий гос регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате приложенных к заявлению о гос регистрации прав документов без рассмотрения с указанием причины такого возврата в течение 5 рабочих дней. Одновременно дб возвращен документ, представленный с указанным заявлением о гос регистрации прав и подтверждающий уплату пошлины за регистрацию прав.

 

 

 

 

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица, по требованию пристава-исполнителя + ОГВ и ОМС. При уклонении одной из сторон Д от регистрации прав переход ПС регистрируется на основании решения суда. Регистрация проводится без заявления правообладателя при переходе ПС на недвижимое имущество, права аренды или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества. К заявлению дб приложены необходимые документы. Орган не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения регистрации, если такие документы находятся в распоряжении гос органов, ОМС- он их сам запрашивает у последних. Заявление представляются в орган заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Если отправляем почтой, то: 1. подпись дб засвидетельствована в нотариальном порядке; 2. сделка с объектом недвижимого имущества дб нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка; 3. Нотариальная доверенность представителя; 4. прилагаются копия документа, удостоверяющего личность ФЛ – правообладателя или представителя.

 

(см. текст в предыдущей редакции)

Если правообладателем, стороной являются ЮЛ, орган запрашивает выписку из ЕГРЮЛ. Но вообще ЮЛ ее должно само предоставить. Заявление о регистрации и иные документы мб представлены одновременно с заявлением о гос кадастровом учете.   Заявление можно предоставить через многофункциональный центр – его работник должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием ФИО опись принятых заявления и документов. Заявление подписывается заявителем в присутствии работника.

 

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Вместе с заявлением представляется документ об уплате пошлины. При личном обращении ФЛ предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель - доверенность. Если полномочия представителя ОГВ или ОМС подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя, нотариальное удостоверение не требуется. Регистрация прав РФ, Субъекта, мун образования на гос, муниц недвижимое имущество, не закрепленное за ГУПами и МУПами и составляющее казну РФ, субъекта, мун казну - без взимания пошлины.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

При получении правоустанавливающих документов должностное лицо вносит запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления. Если были поданы посредством почтового отправления или через многофункциональный центр - расписка направляется по указанному почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Днем приема заявления является день получения таких заявления и документов органом.  

В случае представления заявления одновременно с заявлением о гос кадастровом учете имущества днем приема заявления является день внесения в гос кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости. Днем приема представленных заявителем через многоф центр заявления является день получения таких заявления и документов. Сроки передачи центром принятых им заявлений не должны превышать два рабочих дня.

 

Основания для государственной регистрации прав:

•

• акты, изданные ОГВ или ОМС в рамках их компетенции;

• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

• акты о приватизации жилых помещений;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные акты;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• актыо правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными ОГВ;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав.

• (см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

 

Документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных случаях дб нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон. Тексты дб написаны разборчиво, наименования ЮЛ - без сокращения, с указанием их мест нахождения. ФИО ФЛ лиц, адреса их мест жительства дб написаны полностью. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе, виде, назначении, площади, количестве этажей, в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка. Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные необходимые документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после регистрации прав дб возвращен правообладателю.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

 

Свидетельство о регистрации, закладная выдаются правообладателю - ФЛ или представителю. Свидетельство о регистрации и иные документы направляются заявителю посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

 

 

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Основания для приостановления государственной регистрации прав:

• при возникновении сомнений в наличии оснований для регистрации прав

• сомнений в подлинности документов

• сомнений в достоверности указанных в документах сведений

• в случае непредставления необходимых документов.

Регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении в письменной форме уведомить заявителя и об основаниях решения. Заявитель вправе представить доп доказательства наличия у них оснований для регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

Также приостановление происходит в случае:

(см. текст в предыдущей редакции)

 

• если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого ЗУ отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого ЗУ

• одна из границ ЗУ пересекает одну из границ другого ЗУ в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

•

• если кадастровый паспорт ЗУ ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

• если право на ЗУ ранее зарегистрировано

• если ЗУ предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

• если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

• если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования ЗУ и иное.

 

 

Регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение срока не будут устранены причины, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

Регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган заявления в письменной форме - указываются причины и срок, необходимый для такого приостановления.

 

Регистрация прав мб приостановлена на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, регистратор обязан отказать сторонам в регистрации.

 

В день принятия решения о приостановлении регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении и об основаниях принятия такого решения.

 

•

• Регистрация прав мб приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Госрегистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления в письменной форме уведомить заявителя и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

Основания для отказа в государственной регистрации прав:

(см. текст в предыдущей редакции)

•

• право на объект недвижимого имущества не является правом, подлежащим регистрации прав

• с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

• документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям;

• акт гос органа или акт ОМС о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие настоящего ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• не представлены документы, необходимые для регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами

• Не допускается осуществление регистрации права на объект, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

•

• (см. текст в предыдущей редакции)

 

 

 

Наличие судебного спора о границах не является основанием для отказа.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

При принятии решения об отказе заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

 

Сообщение об отказе дб выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

 

 

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

При отказе в регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

6. Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным и в решении суда указано на необходимость осуществить регистрацию прав, она осуществляется без заявления на основании поступившего в орган решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда регистратор обязан уведомить в письменной форме заявителя о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении. При наличии в ранее представленном или направленном заявлении либо в требовании судебного пристава-исполнителя адреса электронной почты заявителя уведомление также направляется ему по этому адресу электронной почты.

Какими документами удостоверяется право на земельный участок? Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9) Поскольку согласно права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в ЕГРП, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права. При этом неотъемлемой частью Единого ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из ЕГРП, об иных документах.

Проведенная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Формы свидетельства о регистрации, введенные отдельными субъектами и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.