2. Понятие целевого использования земель. Правовое значение категорий земель

Земли отличаются друг от друга природными характеристиками и показателями, они имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества. С учетом этого все земли подразделяются на различные категории земель. Категория земель – тип, вид земельных участков, объединенных целевым назначением, т.е. в основе выделения категорий земель лежит основное целевое назначения соответствующих земель. Определение целей объективно необходимо, чтобы правильно организовать процесс их использования.

Категория земель – часть государственных земель фонда, обособляемые по целевому назначению; типология земель по целевому назначению. Категория земель характеризуется 1) правовым режимом, который определяется категорией земель и разрешенным использование по зонированию, 2) целевым назначением. Целевое назначение – это предел эксплуатации земель. Также существует и разрешенное использование – хозяйственная деятельность для конкретных земельных участков в соответствии с зонированием по ГсК РФ.

Должен быть классификатор разрешенного использования, которые выработала практика или регламент МСУ. Разрешенное использование может быть основным, дополнительным иои условно разрешенным (если устанавливается – необходимо публичное разрешение использования, для получения которого требуется проводить публичные слушания в мун образ). Если нет в мун образе правил землепользования и застройки, то изменение вида разрешенного использования осуществляется органами МСУ.

Целевое назначение определяется на основе данных государственного земельного кадастра. Значение подразделения земель на категории для определения содержания прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений заключается в том, что нахождение участка земли в составе той или иной категории определяет содержание и объем прав и обязанностей субъекта, использующего землю на законных основаниях. Таким образом, основным фактором является основное целевое назначение земель, в составе которых находится земельный участок.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зонирование территорий – метод регулирования использования земель в городах: выделение специальных зон, регулирование использования сх земель, охраны окружающей среды. ГсК: зонирование – деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Правовой режим использования территориальных зон определяется градостроительной документацией и градостроительными регламентами.

Согласно зонированию территорий устанавливается разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости, определяется содержание прав и обязанностей собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов. Зонирование территорий населенных пунктов имеет 2 отличительных признака: 1) связано с градостроительной деятельностью, 2) в процессе зонирования регулируются строительство и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка. Зонирование применяется в отношении земель охраняемых природных территорий, например, национальных природных парков. Могут быть выделены функциональные зоны: заповедная, особо охраняемая, познавательного туризма, охраны историко-культурных объектов, обслуживание посетителей и т.д.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Перевод земель из одной категории в другую представляет собой процедуру, результатом которой является изменение целевого назначения земельного участка вследствие включения его в состав иной категории земель. ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории земель в другую 2004г. – регулирование порядка осуществления функции управления.

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации; 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель или участков в их составе состоялся с момента внесения изменений о такой переводе в записи ЕГРП. Переоформление правоустанавливающих документов на участки, в отношении которых приняты акты о переводе, не требуется.

Изначально подача ходатайство переводе земель из одной категории в другую. Содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сх назначения, за исключением земель в собственности РФ и Минсельхоз. К ходатайству прилагаются выписка из гос кадастра недвижимости, копии документов о личности заявителя, выписка из ЕГРП на недвиж имуществом и сделок с ним о правах на земельный участок, заключение гос экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено ФЗ. Согласие владельца земельного участка на перевод земельного участка.

Отказ – 1) обращение ненадлежащего лица, 2) приложены документы, состав и форма которых или их содержание не соответствуют требованиям земельного законодательства. Отказ – если ограничение на перевод по ФЗ или запрет; отрицательное заключение гос экологич экспертизы; установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документами территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

В результате исполнительный орган гос или мун власти принимает акт о переводе земель из одной категории в другую или акт об отказе в переводе, который направляется заинтересованному лицу. Возможно обжалование в суд.

Категория земель указывается в: 1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; 2) договорах, предметом которых являются земельные участки; 3) государственном кадастре недвижимости; 4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую. Отнесение земель из 1 категории земель в другую – обязательно. Если категория не указана в документах о кадастре, а в правоустанавливающих документах, то в документы вносятся соответствующие документы и запись ЕГРП по заявлениям владельцев земельных участков. Если есть противоречие между данными о принадлежности земельных участков к определенной категории, указанными в документах гос кадастра и данными в правоустанавливающих документах получены до вступления в силу ЗК, отнесение их к категории земель осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям владельцев земельных участков.

Если категория не указана в кадастре и правоустанавливающих документах, то принимается НПА органа МСУ об отнесении участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.

Участки в границах населенных пунктах – земли населенных пунктов; вне их – к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования участка. Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК и ГсК.

До разграничения гос собственности на землю вопрос отнесения земель в гос собственности или населенных пунктов, границы которых устанавливаются до дня вступления в силу ЗК, решается органами МСУ без согласования с владельцами земельных участков. В иных случаях до разграничения земель или земельных участков к определенной категории земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов или в случаях, установленных законами субъектов, органами МСУ.