22. Право частной собственности на землю. Объекты и субъекты права частной собственности на землю. Право общей собственности на землю

Объект права собственности и иных вещных прав – индивидуально определенные вещи, имущество. Отношение к земельным участкам как к индивидуально-определенным вещам не может применяться в отношении публичной собственности, поскольку объектом является и земли, и категории земель.

Объектом к-п может быть только участок, прошедший гос кадастровый учет, где отмечены все обременения и ограничения участка. Если были даны ложные данные, то возможны уменьшение покупной цены или расторжение договора.

В науке гражданского и земельного права – существенное разграничение в определении правовой природы: ГП – вещь, ЗП – признаки и особенности земли как объекта природы и природного ресурса. В этом специфика содержания права на землю. Объект частной собственности – земельные участки, однако, собственнику принадлежит не только поверхностный слой земли. Объект частной собственности – непосредственно поверхность земли, почвенный покров, водные объекты, растения на нем; территория может использоваться и как средство производства вся целиком. Деятельность собственника – в определенном пространстве: воздушном или подземном, поэтому законодательство закрепляет право на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком и на часть подземного пространства – добыча общедоступных полезных ископаемых.

Земельные участки как объекты частного права. Виды участков, которые не могут находиться в частной собственности – не подлежат приватизации: земли изъятые из оборота и земли ограниченные в обороте. Они не могут быть объектами сделок. Все остальные участки, не включенные в этот перечень, могут быть объектами права частной собственности.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий; 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; 6) в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земли сельхоз назначения также обладают специфическим оборотом, основываясь на следующих принципах: Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:  

1) сохранение целевого использования;  

2) установление максимального размера общей площади сх угодий на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного лица; (см. текст в предыдущей редакции) 3) преимущественное право субъекта или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сх назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; (см. текст в предыдущей редакции)

 

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; (см. текст в предыдущей редакции) 

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

Субъекты частной собственности – право граждан и объединений иметь в частной собственности землю. Вопрос о праве собственности юр лиц на землю решается в пользу коммерческих и некоммерческих юр лиц, которые не являются учреждениями. Унитарными предприятиями, учредителями ит.д. право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Нет особенностей права юр лиц на земельные участки, если это не связано с его организационно-правовой формой. Равноправие форм собственности обеспечивается единым для всех субъектов механизмом реализации права собственности и защиты прав собственника.

Иностранные граждане и юр лица, апатриды – пользуются права и несут обязанности наравне с гражданами РФ. основное ограничение прав – нельзя приобретать на приграничных территориях, или иных установленных ФЗ, земли сх назначения. Могут приобретать только на праве аренды.

Соседское право – регулирование отношений между смежными земельными участками. Собственник имеет право пользования и обязан не нарушать прав и законных интересов других лиц. Круг лиц, чьи права и законные интересы следует учитывать, не ограничен. Критерии нарушения прав и законных интересов – требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, сан-гигиен, противопожар и иных правил и нормативов.

Особое значение для предотвращения неудоств при использовании смежного земельного участка имеет соблюдение требования СНиП Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Там определены расстояния, на которых должны располагаться объекты на соседних участках. При этом необходимо соблюдать требования пожарной безопасности.

В действующем законодательстве отсутствуют правовые основания разрешения таких конфликтов между соседями. В качестве примеров можно привести строительные или бытовые шумы, затемнение земельных участков и многие другие.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в собственности с определением доли каждого(долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность является долевой, если иное не предусмотрено законом. Общая собственность возникает при поступлении собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено.

Если доли участников не могут быть определены, доли считаются равными. Соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения поступают в собственность того из участников, который их произвел. Каждый участник обязан соразмерно в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить письменно участников с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники откажутся или не приобретут в течение месяца (движимое имущество – 10 дней), то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права участник имеет право в течение трех месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Имущество может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении соглашения о способе и условиях раздела участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли. Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли. Несоразмерность имущества устраняется выплатой денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение осуществляется по согласию всех участников.

Раздел общего имущества участниками совместной собственности и выдел доли – после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, доли признаются равными.

Кредитор участника долевой или совместной при недостаточности у собственника имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника. Если выделение доли в натуре невозможно, то кредитор вправе требовать продажи должником доли остальным участникам. В случае отказа от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю путем продажи этой доли с публичных торгов.

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. В совместной собственности находятся предоставленный или приобретенный земельный участок, постройки, мелиоративные сооружения, скот, птица, техника и оборудование. Плоды, продукция и доходы являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом всех его членов имущество подлежит разделу. При выходе одного из его членов разделу не подлежат. Вышедший имеет право на получение денежной компенсации соразмерно доле.

Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив.