18. Иностранные юридические и физические лица как субъекты земельных правоотношений

Граждане, иностранные граждан и апатриды также являются субъектами земельных правоотношений. Так в ст. 1196 ГК содержится положение, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом. При этом немаловажно, что права и обязанности сторон по соответствующей сделке, несмотря на участие ней иностранного лица, определяются российским законодательством (п. 2 ст. 1213 ГК). 

Иностранные граждане и юр лиц, апатриды не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса вносит в упомянутое положение существенные коррективы. Согласно п.5 ст.3 Закона, до установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление иностранным лицам земельных участков на территориях, являющихся приграничными в соответствии с законодательством о Государственной границе не допускается. Указанная норма Федерального закона о введении повсеместно понимается чиновниками как запрет на предоставление иностранным лицам земельных участков на всей территории РФ. В настоящее время данный указ Президента принят.

Приобретение иностранцами земли у частных лиц возможно даже в приграничных территориях. Таким образом, участие иностранцев на российском рынке земли возможно, за некоторыми вполне оправданными соображениями государственной безопасности ограничениями. Однако собственность, хотя и является самым важным и надёжным титулом в системе прав на землю и выступает стабилизирующим фактором российского рынка земли, является далеко не единственным правом на землю в системе таких прав по российскому законодательству. 

Кроме права собственности в законодательстве существует целый ряд других титулов для владения, пользования и распоряжения земельными участками. Из всех этих титулов иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками только на праве аренды или выступать залогодержателями земельных участков. Так, ст. 22 Земельного кодекса РФ провозглашает возможность иностранцев (причём, речь идёт только об иностранных гражданах и не идёт о юридических лицах) иметь земельные участки в Российской Федерации на праве аренды, то есть, другими словами, выступать арендаторами земельных участков по договору аренды.

При этом статья в п.3 содержит очень важное положение, согласно которому иностранный гражданин, являясь арендатором земли, имеет весьма широкие возможности по распоряжению своими арендными правами на участок. Так, арендатор-иностранец имеет право: 1) передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу; 2) отдать арендные права в залог; 3) внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, то есть фактически инвестировать их в уставный капитал компании.

Арендатор имеет право также отдать арендуемое имущество в субаренду, выступив субарендодателем. Причём очень важной особенностью является то, что осуществить распоряжение своими арендными правами иностранный гражданин имеет право в пределах срока договора аренды лишь при простом уведомлении арендодателя (п.,п 6, 7 ст.22 ЗК РФ).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.