§ 2. Форма договора и особенности его заключения

1. Форма договора. Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. При этом из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем существенных условий договора. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости, по общему правилу, также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

Гражданский кодекс предусматривает специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий по п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166-168 ГК).

Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки.

До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество для договоров купли-продажи недвижимости сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении (ст. 7 Вводного закона к части первой ГК). С 31 января 1998 г., т.е. с момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, нотариальная форма договора перестала быть обязательной. После 31 января 1998 г. она может быть избрана только по соглашению сторон.

Будучи консенсуальным, договор продажи недвижимости признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания его как единого документа. Исключение составляют подлежащие государственной регистрации договоры продажи жилого помещения (ст. 558 ГК) и продажи предприятия (ст. 560 ГК)*(91), которые вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

2. Существенные условия договора. К таковым закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров купли-продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Так, по одному из дел истцами не были представлены доказательства наличия у ответчика такого объекта, как пристройка перехода N 1. Из имевшейся в деле технической документации следовало, что на территории ответчика построено трехэтажное сооружение, называемое переходом N 1 между ткацкими корпусами. При таких обстоятельствах арбитражный суд посчитал, что договор купли-продажи не содержит необходимых данных о продаваемом объекте и признал договор незаключенным*(92).

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

Гражданский кодекс устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК).