- •1.Особенности проведения операций с земельными участками.
- •2. Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости.
- •3. Операции с предприятием как имущественным комплексом.
- •4. Аренда как форма коммерческого использования недвижимости.
- •5. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •6. Управление земельными ресурсами муниципальных образований.
- •7. Недвижимость как объект гражданских прав и экономический актив.
- •Недвижимость как экономический актив
- •8. Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
- •9. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения.
- •10. Государственно-частное партнёрство в сфере управления недвижимостью
- •11. Необходимость и этапы массовой оценки недвижимости
- •12. Методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •13. Проблемы и особенности ленд-девелопмента в России
- •15. Антикризисное управление в сфере недвижимости.
- •16.Имущественные права собственника недвижимости.
- •17.Государственное регулирование земельных отношений.
- •18. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •1 9. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •20. Ценообразование в риэлторской деятельности
- •21.Технология сделки купли-продажи жилой недвижимости
- •22. Оценка рыночной стоимости контрольного и миноритарных пакетов акций.
- •23.Оценка стоимости предприятия в целях инвестирования
- •24.Оценка деловой репутации предприятия (гудвилла)
- •25. Учёт износа при оценке машин, механизмов, оборудования и транспортных средств.
- •26. Понятие недвижимости,ее особенности как объекта управления. Понятие управления недвижимостью.
- •27. Функции государства при регулировании рынка недвижимости
- •28.Основные способы управления недвижимостью:управление собственными силами,доверительное управление,аренда,продажа,залог.
- •29.Ипотека:юридическое и экономическое содержание.
- •30.Рынок ипотечного капитала. Первичный и вторичный рынок.
- •31. Ипотечные кредиты различного назначения
- •32.Зарубежные модели ипотечного кредитования (американская и немецкая модель)
- •33.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Цели и сущность государственной регистрации.
11. Необходимость и этапы массовой оценки недвижимости
В общем случае, оценка — это деятельность по определению стоимости. В нашей стране понятия «массовая оценка» и «кадастровая оценка» используются как синонимы, причем исторически сложилось так, что понятие «кадастровая оценка» прочно вошло в профессиональный лексикон оценщиков, именно его применяют в нормативно-правовых документах, учебно-научной литературе, обзорах и публикациях. Определение «кадастровая оценка» указывает на информационный ресурс — государственный кадастр недвижимости: в результате проведения кадастровой оценки определяется кадастровая стоимость, которая является учетной характеристикой объектов в государственном кадастре недвижимости.
Под термином «массовая оценка» понимается систематическая оценка группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки. Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения: время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно); затраты – процедура массовой оценки обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка; возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически); возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий из большого объема информации об объектах недвижимости; целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково); наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.
Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются: качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов; наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования; наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.
В индивидуальной оценке недвижимости используются три классических метода оценки. Массовая оценка также должна строиться на этих принципах.
Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования.
Для формирования методологического обеспечения и понятийного аппарата массовой оценки недвижимости российское оценочное сообщество обратилось к международному опыту. На русский язык были переведены стандарты Международного общества налоговых оценщиков, раскрывающие содержание массовой оценки в целях налогообложения. Так, в Стандарте по массовой оценке стоимости недвижимого имущества, изданных в 2002 году, указывается, что для определения стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения необходимо собрать данные об объектах оценки и поддерживать их в актуальном состоянии; определить принцип, по которому будет проводиться оценка; применить выбранный принцип ко всем объектам оценки и получить результат оценки; легитимизировать результат. Международное руководство по оценке недвижимости «Массовая оценка для налогообложения имущества» (2004 г.) содержит подробное описание массовой оценки как процесса, состоящего из последовательно выполняемых этапов:
определение объектов недвижимости, которые должны быть оценены;
анализ и сегментирование рынка недвижимости;
определение факторов стоимости, которые оказывают влияние на стоимость на определенном сегменте рынка недвижимости;
разработка структуры модели, которая отражает взаимосвязи между факторами стоимости в данном сегменте рынка и стоимостью;
калибровка структуры модели для определения вклада индивидуальных характеристик объектов недвижимости, оказывающих влияние на стоимость;
применение модели к характеристикам оцениваемых объектов имущества, получение стоимости объектов оценки;
рассмотрение и согласование результатов оценки;
придание законной силы результатам: моделям; расчетам или другим данным.
Понятие «кадастровая оценка» активно формируется в настоящее время. В мае 2009 г. Государственной Думой принят в первом чтении Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации». Имеющийся международный опыт учитывается в данном законопроекте.