32.Зарубежные модели ипотечного кредитования (американская и немецкая модель)

В мире есть две эффективные схемы ипотечного кредитования: американская двухуровневая и немецкая модель стройсберкасс. Первая предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, вторая — накопление денег в специально созданных кредитных организациях.

В двухуровневой модели ипотечного кредитования помимо выдающего кредит банка есть еще и специализированная организация — ипотечное агентство. Банк может сам выпускать ценные бумаги, оставляя требования по кредиту на своем балансе, или уступить агентству права требования по кредитам. Права объединяются в закладные пулы, и под их залог выпускаются ценные бумаги. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при расширенной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и его контроля над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Эта модель ипотеки получила наибольшее распространение в США, поэтому ее нередко называют американской.

Вторая модель ипотечного кредитования — одноуровневая. В этом случае банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной заемщиками для получения кредита недвижимостью. Для проведения операций с продавцом жилья и обеспечения гарантий при покупке квартиры в кредит банк открывает счет. Покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретенную квартиру и получает на нее право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему. Если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры.

Простота организации такой модели сделала ее широко распространенной как в Европе, так и в развивающихся странах. Огромную популярность подобный ипотечный механизм в виде так называемой строительной сберегательной кассы (ССК) завоевал в Германии. Как видно, в любом случае для развития ипотеки нужен рынок облигаций.

33.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Цели и сущность государственной регистрации.

По закону о гос.регистрации прав на недвижимость, регистрации подлежат любые сделки с недвижимым имуществом. Регистрация сделок имеет самостоятельное правовое значение и также важна, как и регистрация прав ввиду того; что она является одним из наиболее распространенных оснований возникновения не только права собственности, но и залога, права аренды и получивших широкое распространение других прав на недвижимость.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ним является одним их существенных элементов рынка недвижимости, который позволяет придать рынку цивилизованный характер.

Гос.регистрация преследует следующие цели и задачи:

4. Установление правоустанавливающего характера регистрации для всех заинтересованных лиц, т.е. она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

5. Обеспечение защиты интересов заинтересованных лиц и, прежде всего, приобретателей недвижимости, так как благодаря право устанавливающему характеру, регистрации он связан всеми зарегистрированными правами на данное имущество, даже если он не исследовал реестр и не знал об их существовании.

6. Обеспечение рынку недвижимости необходимой степени прозрачности за счёт, предоставления достоверной информации любому лицу о любом объекте недвижимости, содержащийся в едином государственном реестре прав.

Принципы, на которых строится механизм регистрации:

5. Гос.регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

6. Признания права собственности или иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации.

7. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

8. Гос.регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. Прием документов, необходимых для гос.регистрации прав и отвечающих требованию ФЗ.

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

4. Внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.