Недвижимость как экономический актив

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно: способна выступать как объект гражданских прав и экономический актив. В экономической, теории традиционно принято деление всех активов на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые – прямо вовлечены и производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого, участия в производстве приносит доход. В последнее время, как известно; в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива вешнюю природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.

Двойственность недвижимости как эконом.ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, и доверительное управление и т.д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

8. Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью (трансакционных издержек).

«Трансакционные издержки» (издержки сделок) — понятие, предложенное для обозначения издержек, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок. Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от полноты и достоверности рыночной информации (прежде всего информации об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условии сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов т.д. Серьезное влияние оказывает на них также система гос.регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных в видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничении при допуске на тот или иной рынок.

Классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек:

1. Издержки поиска информации — затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов

3. Издержки измерения — затраты на проведение оценки предмета сделки.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

5. потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта.

Рынок недвижимости, существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.

Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3 % от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять 7-8% и более. Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное воз­награждение брокеру. Причина обращения к услугам посредников состоит в том, что, самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только - тратит деньги и время, но и подвергается целому ряду рисков.

Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность (Ликвидность - легкость, с которой квартира может быть переведена в деньги, т. е. продана на рынке) товара на рынке недвижимости. Наиболее часто оно означает скорость превращения какого-либо актива в наличные деньги. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежавшее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще боле длительным.Более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости — еще одна из причин, порождающих необходимость в профессиональных участниках рынка, которые способствуют ускорению оборота недвижимого имущества, повышению уровня ликвидности и за счет этого, снятию тех ограничений, которые накладывает низкая ликвидность на недвижимость по сравнению с иными видами активов.