28.Основные способы управления недвижимостью:управление собственными силами,доверительное управление,аренда,продажа,залог.

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления недвижимостью:

• управление собственниками помещений объекта недвижимости;

• управление специализированной организацией (управляющей компанией);

• управление товариществом собственников жилья либо потребительским кооперативом;

Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки. Так, например непосредственное управление многоквартирным домом может быть эффективным, в том случае, если в дом принадлежит небольшому количеству собственников. Такой способ управления выбирают в основном собственники небольших многоквартирных домов рассчитанных на 2-5 семей. Управление домом специализированной управляющей компанией так же имеет свои нюансы. С одной стороны, у крупных управляющих компаний есть свой штат профессиональных сотрудников, необходимого оборудования и других ресурсов, которые способны обеспечить эффективное управление домом. С другой стороны, молодость рынка такого рода услуг обуславливает большое количество недавно созданных управляющих компаний, которые не имеют ни опыта управления жилой недвижимостью, ни необходимых для этого ресурсов. Управление зданием по средствам товарищества собственников жилья является оптимальным сочетанием первых двух вариантов. Так как ТСЖ может самостоятельно нанимать часть обслуживающего персонала, что соответственно обойдется дешевле, а для сложных технологических услуг уже привлекать специализированные организации. Но и в этом варианте управления есть одна большая проблема – это сами собственники, организация их участия в деятельности по обслуживанию дома, решение постоянных споров и т.д. Те, у кого есть дачные участки в садоводческих товариществах, могут вспомнить собрания садоводов.

Решение по способу управления должно быть принято большинством не менее двух третей от общего числа голосов. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений объекта недвижимости.Если общее собрание выбрало способ управления - ТСЖ, то необходимо подготовить учредительные документы. В состав этих документов входят устав и учредительный договор. На общем собрании утверждаются учредительные документы и избираются органы управления ТСЖ. Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Доверительное управление

Гражданин, владеющий жильем или нежилым помещением, может сдавать его внаем самостоятельно или заключить с риэлторской компанией договор доверительного управления. Управляющий за плату возьмет на себя обязанности, связанные с арендой объекта.Услуга доверительного управления не является широко распространенной на рынке. Обычная практика сложилась так, что владельцы недвижимости обращаются в риэлторскую компанию каждый раз, когда необходимо найти нанимателя.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем аренда­тору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

залог -- это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог -- обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.

Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.