21.Технология сделки купли-продажи жилой недвижимости

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:

подписания предварительного договора;

проверки пакета документов;

подписания договора отчуждения;

государственной регистрации;

передачи недвижимого имущества.

После того как предварительные договоренности продавца с покупателем достигнуты, может быть внесен аванс за квартиру. Уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость.

В соотв. со ст.549 ГК РФ по дог к-п недв им-ва продавец обяз-ся передать в соб-ть покупателя недв. им-во. Дог к-п недв им-ва является возмездным, консесуальным (права и обяз-ти сторон возникают в момент достиж договор-ти по всем существенным усл дог), двухсторонним. Существенные условия – предмет и цена, а так же перечень проживающих лиц, сохраняющ в соотв с законом право пользования этим жилым помещением посли преобретения его пок-лем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещ. В дог должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недв им-во, подлежащее передаче пок-лю по жог, в тч данные, определяющ полож недв-ти на з/у или в составе другого недвиж им-ва. Цена должна быть прямо предусмотрена в договоре.

Дог продажи недв-ти заключ в писменной форме путём составления одного док-та подпис-го сторонами.

Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приёма-передачи.

22. Оценка рыночной стоимости контрольного и миноритарных пакетов акций.

Первым этапом оценки пакетов акций является определение рыночной стоимости предприятия (акционерного общества), откуда, в свою очередь, с учетом скидок на недостаточную ликвидность и неполный контроль определяется стоимость пакетов акций акционерного общества.

Исходные данные для расчета: рыночная стоимость предприятия (бизнеса) СБ; общее число обыкновенных акций NA штук; усредненная стоимость одной акции (реперная стоимость акции) СА = СБ /NA . Рыночная стоимость пакетов акций зависит от их объема сложным образом, так как объем пакета определяет величину премий за контроль и скидок за недостаточную ликвидность пакетов акций.

Учет влияния размера пакета акций на его стоимость проводится на основе постановления Правительства РФ от 31 мая 2002 г. № 369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества», в котором приведена таблица весовых коэффициентов контроля. В соответствии с этим постановлением стоимость пакета акций определяется умножением коэффициента контроля КК на величину стоимости предприятия, умноженную на долю акций в пакете.

Весовые коэффициенты контроля (коэффициенты,

учитывающие зависимость стоимости пакета от его величины

и соответствующей степени контроля)

Скидка за недостаточную ликвидность. ЛИКВИДНОСТЬ - способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей. Исходя из этого, скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценной бумаги, низкая - снижает. Базовая величина, из которой вычитается скидка за недостаточную ликвидность, - стоимость высоколиквидного сопоставимого пакета.

Выделяют две группы факторов, увеличивающих и уменьшающих размер скидки. Первая группа включает следующие факторы:

- низкие дивиденды или невозможность их выплаты;

- неблагоприятные перспективы продажи акций компании или ее самой;

- ограничения на операции с акциями (например, законодательные ограничения свободной продажи акций закрытых компаний).

Ко второй группе факторов относятся:

- возможность свободной продажи акций или самой компании;

- высокие выплаты дивидендов.

Премия за контроль. Контр пакеты акций обычно стоят дороже, пропорционально к доле активов к которым они относятся.способы опред: -по данным , ежегодно публекуемым в merge Stat preview. – сравнение цен или курсов акц, по кот акции комп-аналогов продавались на свободном рынке за некот время. Скидка за миноритарный пакет явл-ся производной от премии за контроль . скидка = 1 -1/(1+премия за контроль)