1 9. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

• путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

• косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

• создание нормативной базы (законов, постановлений, инструкций и т. п.), регулирующей функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

• лицензирование, регистрацию, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

• установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

• контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

• введение запретов и санкции за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

» выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

в системы налогообложения имущества;

• дисконтной политики Центрального банка;

• выпуска и обращения жилищных сертификатов;

• реализации государственных целевых программ;

• амортизационной политики;

• внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные про­цедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.

20. Ценообразование в риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность – деятельность субъектов предпринимательства - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая на основании договоров оказания услуг на возмездной основе за счет и в интересах физических и юридических лиц (далее – потребителей) и связанная с установлением, изменением и прекращением их прав на недвижимое имущество.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

·  деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

·  деятельность риэлтора в качестве брокера;

·  деятельность риэлтора в качестве дилера;

·  деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

·  деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

·  деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

·  деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

·  деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

В основу ценообразования положена минимизация совокупных издержек и рисков.

Самые значительные элементы  затрат   риэлторской   фирмы  – это аренда офиса, реклама услуг и объектов (реклама объектов – часть переменных  затрат , реклама услуг – постоянные затраты фирмы), и зарплата сотрудников, значительная часть которой зависит от общей выручки (вознаграждение риэлтора рассчитывается как процент от суммы клиентского договора). Ценообразование деятельности риел. фирмы основано на рыночной стоимости объекта сделки. Приняты процентные платежи за оказываемые услуги.

Ценообразование деятельности риэлтерской фирмы основано на рыночной цене, т.е. цена устанавливается рынком.

Цена услуг складывается из затрат. На цену может повлиять сокращение или увеличение затрат.

В проекте нормативного акта заложен дифференцированный подход - в зависимости от стоимости объекта недвижимости процент за услуги риэлтеров варьируется от 1 до 3%. Но предметно о проекте можно будет говорить лишь после того, как он будет внесен в правительство, что произойдет нескоро.

Сегодня же стоимость услуг риэлтеров может определяться как по соглашению сторон, так и по тарифам. Размер тарифов определяется законом о ценообразовании, указом, постановлением Министерства экономики.