1.Особенности проведения операций с земельными участками.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. характеристики, отражаемые в гос. земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Основной регулирующий документ: ЗК РФ.

Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Это могут быть: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, транспорта и иного специального назначения; земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. В порядке, установленном законом, определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование таким земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота (занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; объектами организаций ФСБ), не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Купля-продажа:

Объектом могут быть только з/у прошедшие ГКУ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупат. имеющ.у него инф об обременениях з/у и ограничениях его использования. Явл не действ след усл договора к-п или мены з/у: устанавливающ право продавца выкупить з/у обратно по собств желанию; огран-щие дальнейшее распоряжение з/у, в т.ч. ограничивающ. ипотеку, передачу з/у в аренду, соверш иных сделок с земл; огран-щие отв-ть продавца в случ предъявл прав на з/у третьими лицами.

Аренда:

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

2. Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость – приносящая доход недвижимость, используемая под офисы, магазины или оказание услуг. Оценка недвижимости (определение стоимости объекта) осуществляется с точки зрения трёх подходов:

1) Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Этапы:

• Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.

• Оценивается полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) существующих улучшений.

• Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений.

• Расчет остаточной стоимости улучшений.

Расчет остаточной стоимости оцениваемого объекта с учетом всех видов износа производится по формуле:

Сзатр. = Спвс * (1 – Ифиз.) * (1 – Ифунк.) * (1 – Ивн.), где

Сзатр. – остаточная стоимость оцениваемого объекта;

Ифиз. – величина физического износа;

Ифунк. – величина функционального износа;

Ивн. – величина внешнего износа.

• Стоимость земли и остаточная стоимость улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

2) Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Можно выделить 2 метода:

1. метод сравнительного анализа продаж (выявляются недавние продажи аналогичных объектов на соответствующем рынке; выявляются элементы сравнения, по которым будет проводиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки; в цены объектов-аналогов вводятся корректировки по элементам сравнения);

2. метод валовой ренты (основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта и доходом от сдачи его в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР) - это отношение продажной цены объекта нед-ти к валовому доходу от сдачи ее в аренду. Стоимость объекта оценки определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи в аренду объекта оценки).

3) Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта. Определение стоимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого объекта. При оценке объекта с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта.

В рамках доходного подхода к оценке обычно принято выделять два основных метода оценки:

Метод прямой капитализации заключ в том, что ст-ть недв опр-ся путём деления годового дохода, приносимого он, на к-т кап-ции V=I/K. Коэффициент капитализации используют, чтобы преобразовать в стоимость объекта чистый доход, который он приносит. Коэффициент представляет собой процент чистого среднего годового дохода, который приносят вложения в объект, в соотношении со стоимостью объекта или объему инвестиций в объект.

Метод дисконтирования денежных потоков. – дискон-ние спомощью нормы диск-ния будущих прогн-х денежн потоков, приносим он в настоящ ст-ть:

К-т диск-ния явл нормой сложн %, сопоставляющий все буд ден потоки в теч срока пр-та с начальными инв-ми в недв-ть.