3.3.2.1. Объекты, по которым предоставляется вычет

Перечень объектов, по приобретению (строительству) которых может быть заявлен имущественный налоговый вычет, закрытый. Это жилой дом, квартира, комната или доля (доли) в них, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доля (доли) в них (абз. 2 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

По мнению Верховного Суда РФ, при приобретении доли в праве общей долевой собственности на жилые помещения право на вычет не зависит от того, выделена эта доля в натуре или нет (Определение от 18.01.2012 N 1-В11-9).

При покупке иного имущества, которое не относится к указанному выше, например автомобиля, имущественный вычет не предоставляется (Письмо Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-277).

Отметим, что земельные участки включены в перечень только с 1 января 2010 г. Соответственно, до этой даты расходы на их приобретение не учитывались в составе вычета (пп. "б" п. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 6 Закона N 202-ФЗ, Письма Минфина России от 01.12.2011 N 03-04-05/7-981, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-278, от 31.03.2010 N 03-04-05/9-150, от 14.09.2009 N 03-04-05-01/687, ФНС России от 09.07.2009 N 3-5-04/1001@, УФНС России по г. Москве от 27.04.2010 N 20-14/4/045007@, от 14.04.2010 N 20-14/4/039139@, от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@).

Контролирующие органы подтверждают правомерность применения вычета и по расходам, связанным с покупкой жилого дома, не завершенного строительством (Письма Минфина России от 07.11.2012 N 03-04-05/9-1253, от 25.02.2010 N 03-04-05/9-71, от 24.06.2008 N 03-04-07-01/102, УФНС России по г. Москве от 06.10.2010 N 20-14/4/104359).

Примечание

Более подробно о получении вычета по квартире в строящемся доме, вы можете узнать в разд. 3.3.2.13 "Вычет по квартире в строящемся доме".

Следует упомянуть про возможность получения имущественного вычета в случае приобретения жилого строения (например, дачного дома). Если оно будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом, в применении вычета на его строительство или покупку вам отказать не смогут (Письма Минфина России от 29.10.2010 N 03-04-05/7-652, от 06.08.2010 N 03-04-05/7-434, ФНС России от 20.03.2009 N 3-5-04/278@, УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 N 20-14/4/095968@, от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@).

Подробнее о признании жилых строений пригодными для постоянного проживания см. п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П.

Минфин России рассмотрел также ситуацию, когда налогоплательщик последовательно приобрел несколько квартир и объединил их в одну. Чиновники указали, что квартира, которая образовалась в результате объединения, как самостоятельный объект права собственности не покупалась. Следовательно, налогоплательщик может получить имущественный вычет только по расходам на приобретение какой-либо одной из первоначально купленных квартир по своему выбору (Письмо Минфина России от 16.08.2011 N 03-04-05/7-568). Аналогичные разъяснения даны чиновниками и в отношении приобретения комнат в квартире (Письма Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-918, от 05.06.2012 N 03-04-05/9-685, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1113, ФНС России от 16.11.2012 N ЕД-4-3/19385@). Соответственно, и проценты, уплаченные по кредиту, полученному на приобретение жилья, могут быть учтены только по одному из объектов - тому, в отношении которого заявлен вычет в сумме расходов на его приобретение (Письмо Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-918).

Отметим, что таким же подходом руководствуется ФНС России в случае, когда физическое лицо приобретает несколько долей в праве собственности на квартиру и получает на каждую из них свидетельство о праве собственности. Чиновники отмечают, что в данной ситуации каждая приобретенная доля является самостоятельным объектом, соответственно, получить вычет можно только по одной из них (Письмо ФНС России от 12.09.2012 N АС-4-3/15199@).

Однако мы не можем согласиться с изложенной позицией по следующим основаниям.

Согласно положениям пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик, в частности, имеет право на имущественный вычет в сумме расходов на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, а также доли (долей) в них. Общий размер вычета не может превышать 2 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов. Из приведенной нормы следует, что самостоятельным объектом, в отношении которого предоставляется вычет в 2 млн руб., может являться в том числе совокупность приобретенных долей в праве собственности. Иными словами, налогоплательщик вправе заявить вычет с общей стоимости таких долей, но в пределах 2 млн руб. Факт оформления прав собственности в отношении каждой из приобретенных долей, на наш взгляд, не может влиять на налоговые последствия. Этот вывод подтверждается также положениями абз. 21 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, из которых следует, что для подтверждения права на вычет при приобретении, в частности, доли (долей) в квартире в инспекцию представляются документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру или долю (доли) в ней. При этом не уточняется, сколько свидетельств о регистрации прав на доли в праве собственности должно быть (одно общее или на каждую долю в отдельности).

В заключение добавим, что налоговые органы предъявляют особые требования к долям, приобретаемым в жилых домах. Вычет по расходам на приобретение доли вы сможете получить, если подтвердите, что она является отдельным жилым помещением с отдельным входом. Для этого нужно представить в налоговый орган договор о приобретении доли в жилом доме, прошедший государственную регистрацию, а также план бюро технической инвентаризации (БТИ). Об этом говорится в Письме ФНС России от 24.10.2007 N 04-2-03/003055.

СИТУАЦИЯ: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов?

Из буквального прочтения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не вполне ясно, допустимо ли применить имущественный вычет как в отношении стоимости земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем. Или же вычет предоставляется только по одному из этих объектов?

Как указывает Минфин России, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом. Следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (Письма Минфина России от 28.12.2011 N 03-04-05/5-1120, от 01.12.2011 N 03-04-05/5-986, от 30.11.2011 N 03-04-05/5-967, от 30.11.2011 N 03-04-05/5-969, от 23.11.2011 N 03-04-05/5-930, от 23.11.2011 N 03-04-05/5-929, от 18.11.2011 N 03-04-05/7-911, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-850, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-846, от 21.10.2011 N 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 N 03-04-05/7-736).

Соответственно, в состав вычета в размере не более 2 000 000 руб. включаются расходы на приобретение как земельного участка, так и жилого дома (Письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 N 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 N 03-04-05/9-131).

Заметим, что ранее налоговые органы рассуждали иначе. Они полагали, что вычетом можно воспользоваться либо по жилому дому, либо по земельному участку (Письма ФНС России от 29.04.2010 N ШС-17-3/0115@, УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 N 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@).