4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Суперфіцій — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для забудови. Оскільки забудова може здійснюватися на земельних ділянках різних категорій земель (промисловості, транспорту, житлової та громадської забудови тощо), об'єктом суперфіцію можуть бути земельні ділянки такого цільового призначення, на яких земельним законодавством дозволяється будівництво жит­лових будинків, господарських будівель та споруд. Отже, влас­ник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-куль­турних, житлових та інших споруд і будівель на умовах супер­фіцію.

Набуття та здійснення суперфіцію регулюється ЗК України (ст. 102^і та деякими іншими) і главою 34 ЦК України (стат­ті 413-417). Згідно зі ст. 415 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для забудови встановлюється догово­ром між власником земельної ділянки та особою, яка виявила ба­жання користуватися цією земельною ділянкою з метою будівництва на ній житлового будинку, господарської чи іншої будівлі або споруди (далі — землекористувач).

Як і емфітевзис, суперфіцій встановлюється на основі догово­ру між власником земельної ділянки, призначеної для забудови, та особою, яка має намір побудувати будинок, будівлю чи спору­ду та використовувати побудований об'єкт за призначенням (землекористувач). Передача прав на землю в межах суперфіцію можлива тільки після укладення зазначеного договору, в ре­зультаті чого виникає суперфіцій як право конкретної особи на конкретну земельну ділянку.

Крім того, договором про встановлення суперфіцію визна­чається його правовий зміст, тобто обсяг прав і обов'язків на зе­мельну ділянку, які її власник передає суб'єкту суперфіцію. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою виключно в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК України) та відповідно до вимог земельного та іншого законодав­ства України.

Як і емфітевзис, суперфіцій надає землекористувачеві право­мочності щодо володіння та користування земельною ділянкою. Більше того, договором про встановлення суперфіцію може бути передбачено, що власник земельної ділянки також має право во­лодіти та користуватися нею в певному обсязі, який фіксується в договорі із землекористувачем (ст. 414 ЦК України).

Крім того, до правомочностей, які передаються власником ділянки землекористувачеві в рамках договору про встановлен­ня суперфіцію, входить правомочність щодо її відчуження. Це означає, що землекористувач як суб'єкт права суперфіцію може передавати іншій особі набуті за договором про встановлення су­перфіцію правомочності щодо земельної ділянки (ст. 413 ЦК України).

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ст. 415 ЦК України). Це означає, що він також має право відчу­жувати такі будівлі (споруди) на підставі цивільних правочинів. Слід звернути увагу на те, що при відчуженні будівлі (споруди), побудованої на земельній ділянці, належній особі на праві су-перфіцію, не застосовуються положення ст. 120 ЗК України, згідно з якими до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призна­чення, у розмірах, встановлених договором. У таких випадках до набувача права власності на будівлю (споруду) переходять лише ті права на земельну ділянку під такою будівлею (спорудою), які були надані суб'єкту суперфіцію за договором про його встанов­лення. Крім того, перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Разом із тим, з моменту набуття статусу суб'єкта суперфіцію у землекористувача виникають обов'язки перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування зе­мельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. По-друге, землекористувач зобов'язаний використовувати зе­мельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ст. 415 ЦК України).

Власник земельної ділянки, наданої іншій особі для забудови на умовах суперфіцію, зберігає за собою низку прав щодо цієї земельної ділянки. По-перше, він має право на одержання від землекористувача плати за користування нею. По-друге, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача (ст. 414 ЦК України).

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для забудови законом не визначений і підля­гає встановленню у договорі. Договором право користування чу­жою земельною ділянкою для забудови може бути надане на ви­значений або на невизначений строк (ст. 413 ЦК України).

Додаткові питання: