19. Отличительные особенности постоянной и пожизненной ренты. Особенности пожизненного содержания с иждивением.

Отличительные особенности

1. Постоянная рента является безсрочной, т.е. не ограничена каким-либо периодом времени, не ограничена сроком жизни получателя ренты в отличие от пожизненной ренты.

2. Получателями постоянной ренты могут быть граждане (обычные физические лица, не являющиеся предпринимателями) и некоммерческие юридические лица. Ввиду безрочного характера субъектный состав может меняться, договор не зависит от существования первичной стороны (гражданин может умереть, некоммерческая организация может быть реорганизована). Получателями ренты становятся наследники, правопреемники некоммерческого юридического лица. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане.

3. Рентными платежами в постоянной ренте могут быть не только деньги, но и предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, а рентными платежами обычной пожизненной ренте являются только деньги. Рентные платежи при постоянной ренет предоставляются ежеквартально, а при пожизненной – ежемесячно. При пожизненной ренте закон регламентирует минимальный размер не менее одного МРОТ.

4. Риск случайной гибели при постоянной ренте может быть возложен как на плательщика ренты (при безплатной ренте), так и на получателя (при платной ренте), а риск случайной гибели при пожизненной ренте – только на плательщика ренты (он обязан выплачивать ренту).

5. При постоянной ренте плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, а при пожизненной ренте – только получатель ренты вправе требовать выкупа.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты.

Получателем ренты может быть также лишь физическое лицо (отчуждатель имущества либо указанное им третье лицо).

Его особенности по сравнению с обычной пожизненной рентой:

1. Предмет - только недвижимость (жилой дом, квартира и т.п.).

2. Содержанием ренты в этом договоре являются рентные платежи в. натуре, а не деньги: предоставление жилища, питания, одежды и другие предоставления, обусловленные договором, как уход, ритуальные услуги и т.п. Договором может быть предусмотрена замена содержания в натуре платежами в деньгах.

3. Размер ренты - в договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением. Ежемесячный размер определяется договором и не может быть менее двух МРОТ в месяц.

4. Особые гарантии прав получателя ренты. (Наряду с гарантиями по обычной пожизненной ренте). Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью (продавать, сдавать в залог и т.д.) только с согласия получателя ренты, т.е. он становится собственником отчужденного в его пользу имущества в известной степени условно (до смерти получателя ренты). Требование о возврате недвижимого имущества возможно по этому договору не только при безплатной, но и при платной ренте.

20. Понятие и юридические признаки договора аренды.

Определение

Договор аренды (имущественного найма) о предоставлении имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Квалифицирующие признаки:

- цель – передача имущества во временное владение и (или) пользование (а не в собственность) в определенном объеме и за плату.

- предмет – непотребляемые вещи (движимые и недвижимые), индивидуально-определенные.

Юридические признаки

1. Договор аренды - двусторонне-обязывающий.

2. Он является консенсуальным.

3. Возмездность. Видами арендной платы могут быть: твердая денежная сумма, периодическая или единовременная доля от полученных доходов, плодов или продукции; услуги; передача вещи в собственность или аренду; возложение затрат на улучшение имущества (например, ремонт); может быть сочетание этих видов.

4. Договор аренды свободно заключаемый.

5. Взаимная выгода: арендодатель получает прибыль из передачи имущества во временное пользование, а арендатор удовлетворяет свои потребности.

6. По срокам действия он может быть с определенным в договоре сроком либо заключаться на неопределенный срок; в последнем случае арендодатель должен предупредить арендатора о прекращении договора за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимости.

7. Праву пользования по договору аренды присуще свойство "следования" - изменение собственника не прекращает договора аренды.

8. Праву владения в договоре аренды присуща вещная защита.

9 Особое правило о судьбе улучшений имущества, произведенных арендатором: отделимые улучшения становятся собственностью арендатора; неотделимые улучшения, сделанные хотя и с согласия арендодателя, становятся его собственностью, но арендатору возмещается их стоимость; а если неотделимые улучшения сделаны без согласия арендодателя, они возмещению не подлежат, кроме аренды предприятий, где они возмещаются.

Предмет: непотребляемые вещи как движимые, так и недвижимые, индивидуально - определенные.

Субъектный состав (стороны): арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По общему правилу ими могут быть любые субъекты гражданского права, кроме случаев, особо указанных в законе.

Арендодателями могут быть те субъекты, которые обладают правом на сдачу имущества в аренду. Это, прежде всего, собственники имущества, а также лица, управомоченные собственником.

Форма договора аренды по общему правилу должна быть письменной при заключении договора на срок более одного года либо когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос регистрации. При аренде зданий и сооружений требуется письменная форма независимо от срока, а также государственная регистрация при сроке договора один год и больше.

Переход права собственности (хоз ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти арендатора, его права переходят к наследнику.