2. Составление упрощенного балансового отчета

Балансовый отчет, применяемый в оценке объекта недвижимости, отличается от бухгалтерского баланса. В нем должны быть учтены те статьи баланса, которые важны для определения рыночной стоимости объекта: активы – здания и другие сооружения, земля; пассивы – ипотечный кредит, собственный капитал.

3. Анализ финансовых коэффициентов

1. Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса

   1. Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене объекта недвижимости, т.е. ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ, %:

(8)

где С_зд – стоимость зданий и сооружений, д.е.;

Ц_он – цена объекта недвижимости, д.е.

2. К

   (9)

   оэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес ипотечного долга в цене объекта недвижимости, %:

где ИК – ипотечный кредит, д.е.

2. Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств

   1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей учитывает процент площади здания, не сданной в аренду по различным причинам (низкий спрос, текучесть арендаторов и др.), %:

(10)

где П – прогнозируемые потери, д.е.

2. Коэффициент загрузки, %:

К_з = 100% - К_н (11)

3. К

   (12)

   оэффициент самоокупаемости (точка неплатежеспособности) – точка, в которой совокупный доход равен совокупным расходам; соответствует минимальному уровню загрузки, обеспечивающему покрытие всех расходов, %:

К_с  К_з^min

4. К

   (13)

   оэффициент операционных расходов, %:

5. К

   (14)

   оэффициент покрытия долговых выплат дает информацию о "запасе" превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга, %:

3. Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета

   1. М

      (15)

      ультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу:

2. О

   (16)

   бщая ставка дохода:

3. Ипотечная постоянная включает проценты по кредиту и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процентов по кредиту, %:

(17)

4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал, %:

(18)

5. Общий коэффициент капитализации определяется на основе техники инвестиционной группы:

(19)

К_общ = ИП * I_кр + К_ск * (1-I_кр)

где I_кр – кредитная составляющая (доля кредита в стоимости объекта недвижимости).

Пример решения задачи.

Составить отчет о движении денежных средств, упрощенный балансовый отчет, рассчитать и проанализировать финансовые коэффициенты по многоквартирному жилому дому, сдаваемому в аренду. Дом содержит 4 однокомнатные, 12 двухкомнатных и 4 трехкомнатные квартиры с месячной арендной платой соответственно 1,5, 2 и 2,5 тыс.руб. Прочие доходы 15 тыс.руб.

Записи по объекту свидетельствуют, что среднегодовая оборачиваемость квартир порядка 30%. В среднем квартира остается свободной в течение 2-х месяцев. Операционные расходы составляют 32% от потенциального валового дохода, резерв на замещение 17 тыс.руб.

Финансирование строительства дома было осуществлено на 40% за счет ипотечного кредита, предоставленного на 20 лет под 12 % годовых. Объект недвижимости оценен в 3 млн.руб.

Стоимость земли составляет 150 тыс.руб.