5

Прогнозирование дохода от эксплуатации объекта недвижимости

и анализ финансовых коэффициентов

Цель работы: научиться составлять отчет о движении денежных средств по объекту недвижимости, упрощенный балансовый отчет, а также рассчитывать и анализировать финансовые коэффициенты.

1. Составление отчета о движении денежных средств

При реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода непосредственно от эксплуатации объекта недвижимости. Информацией для применения доходного подхода служат ставки арендной платы при аренде квартиры, предприятия, офиса, склада, магазина и т.п. Арендная плата представляет собой доход арендодателя.

Доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду можно разделить на четыре уровня (рис.1).

1. Потенциальный валовой доход

ПВД определяется из предположения, что все единицы (вся площадь) объекта недвижимости арендованы на целый год (100-процентная загрузка без учета потерь и расходов):

ПВД = С_ар * N * 12, д.е. (1)

где С_ар – месячная ставка аренды, д.е./нат.ед.;

N – количество единиц, сдаваемых в аренду (квартир, офисов и т.п.), или сдаваемая в аренду площадь (м²);

12 – количество месяцев в году.

2. Действительный (эффективный) валовой доход

ДВД учитывает прочие доходы, т.е. доходы, не связанные с основной функцией объекта недвижимости (сдачей в аренду), убытки от неполной сдачи объекта в аренду и потери при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – П_н – П_д + Д_пр, д.е. (2)

где П_н – потери от незагруженности помещений, д.е.;

П_д – потери от безнадежных долгов по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его "исчезновения" и т.п.), д.е.;

Д_пр – прочие доходы, д.е.

Потери от незагруженности помещений:

П_н = К_н*ПВД (3)

г

(4)

де К_н – коэффициент недоиспользования, учитывающий, что часть единиц может быть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год, %.

где О – процент оборачивающихся в течение года единиц (квартир, офисов);

П_ср – средний период, в течение которого единица свободна;

П_ар – число арендных периодов, мес./год

3. Чистый операционный доход

ЧОД - устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех операционных расходов и резервов:

ЧОД = ДВД – ОР – Р_зам, д.е. (5)

где ОР – операционные расходы, д.е.;

Р_зам – резерв на замещение, д.е.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Резерв на замещение – ежегодное откладывание денежных средств под долгосрочные и непредвиденные расходы.

4. Денежный поток до уплаты налогов

ДП учитывает финансовые расходы, связанные с оплатой кредитов:

ДП = ЧОД – ПОД, д.е. (6)

г

(7)

де ПОД – платежи по обслуживанию долга (основная сумма и проценты по кредиту), д.е.

где ИК – основная сумма ипотечного кредита, д.е.;

r – ставка процента по кредиту, %;

n – период погашения кредита, лет.